Was hat ein Mieter / Vermieter einer Garage oder Stellplatz zu beachten und welche Regeln gelten

Der Vermieter steht keinesfalls in der Pflicht, dass er dem Mieter – im Rahmen eines Wohnraummietvertrages – einen Garagenplatz zur Verfügung stellen muss. Vielmehr muss sich der Mieter darum kümmern, dass derartige Vereinbarungen getroffen und in weiterer Folge vertraglich festgehalten werden (so die Entscheidung des BGH vom 31. August 2010, VIII ZR 268/09). ?

?Das gilt auch für den Hof des Hauses – möchte der Mieter sein Fahrzeug abstellen, so muss er im Vorfeld die Erlaubnis des Vermieters einholen (so die Entscheidung des LG Wuppertal vom 15. September 1995, 10 S 23/95).

?Der einheitliche Vertrag – zwischen Mieterhöhung und Kündigung

In der Regel sind einheitliche Verträge, zumindest für die Mieter, günstiger. Problematisch ist hingegen die Entscheidung, ob der Vertrag die Voraussetzungen eines einheitlichen Mietvertrages erfüllt, sofern der Stellplatz zu einem späteren oder früheren Zeitpunkt angemietet wurde und somit ein getrennter Mietvertrag vorliegt. Gibt es einen schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einen weiteren Mietvertrag über einen Stellplatz, so sind beide Verträge – zumindest aus rechtlicher Sicht – selbständig. Die Tatsache, dass es sich um keine selbständig rechtlichen Verträge handelt, muss widerlegt werden, da schon alleine die Vermutung ausreicht, um davon ausgehen zu können, dass rechtlich selbständige Verträge vorliegen (so die Entscheidung des BGH vom 12. Oktober 2011, VIII ZR 251/10). Befinden sich Wohnung und Stellplatz auf zwei unterschiedlichen Grundstücken, so muss es zu einer ausdrücklichen Vereinbarung kommen, sodass am Ende von einer Einheitlichkeit des Vertrages ausgegangen werden kann. So muss etwa eine Verschmelzung des Mietzinses für den Stellplatz und die Wohnung geben (so die die Entscheidung des BGH vom 12. Oktober 2011, VIII ZR 251/10). Gibt es unterschiedliche Kündigungsfristen, so kann davon ausgegangen werden, dass es sich um rechtlich selbständige Verträge handelt; auch dann, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück sind und die Wohnraum- und Garagenmieten, im Rahmen einer Mieterhöhung, im gleichen Verhältnis angehoben werden (so die Entscheidung des BGH vom 9. April 2013, VIII ZR 245/12). Der einheitliche Mietvertrag entsteht aber nicht durch ein bloßes Versprechen, dass der Mieter, sofern ein Garagenplatz frei wird, diesen anmieten kann. Am Ende ergibt sich hier nur der Schluss, dass Vermieter und Mieter – ungeachtet der Bedingungen – einen Garagenmietvertrag abschließen wollen (so die Entscheidung des BGH vom 8. Oktober 2013, VIII ZR 254/13). Der einheitliche Mietvertrag, der über eine Garage und eine Wohnung geschlossen wurde, kann durch die Veräußerung der Garage und der Wohnung an verschiedene Erwerber aber nicht in weitere Mietverhältnisse aufgeteilt werden. So muss unterschieden werden, ob die Räume im Gemeinschaftseigentum verbleiben (der Mieter hat nach dem Verkauf also nur einen Vermieter – den Käufer der Wohnung) oder die Garage zum Sondereigentum wird und von anderen Wohnungskäufern zwar erworben werden kann, wobei diese automatisch in den Mietvertrag einsteigen (so die Entscheidungen des BGH vom 28. April 1999, VIII ARZ 1/98 und vom 28. September 2005, VIII ZR 399/03). In diesen Fällen bestimmt sich das Verhältnis der Eigentümer nach der Bruchteilsgemeinschaft und nicht nach einer Gesamtgläubigerschaft. Da, so die §§ 744 und 745 BGB, eine Verwaltung nur gemeinsam erfolgen kann, müssen die Eigentümer auch bei der Einziehung der Miete zusammenwirken.

Wie wird ein einheitlicher Mietvertrag gekündigt?

Sind Garage und Wohnung Bestandteile von einem einheitlichen Mietverhältnis, so ist die Teilkündigung der Garage nicht möglich (siehe die Entscheidung des BGH vom 12. Oktober 2011, VIII ZR 251/10). Wohnung und Garage können somit nur gemeinsam gekündigt werden- es gibt keine „Eigenbedarfskündigung“, die nur für die Garage gelten würde (siehe auch die Entscheidung des LG Köln vom 26. Februar 1992, 10 S 419/91). Auch Mieterhöhungen, die nur für den Stellplatz vorgenommen wurden, rechtfertigen keine Teilkündigung (so die Entscheidung des AG Köln vom 4. Dezember 2003, 210 C 397/03). Die Garage wird, sofern eine Anhebung der Miete erfolgt, im Zuge des ortsüblichen Vergleichsmietzinses berücksichtigt (§ 558 BGB). Der Zuschlag wird entweder durch den Mietspiegel oder ein Gutachten bestätigt. Entscheidend bleibt die Vergleichsmiete für die Mietobjekte, die sich einerseits in der Region befinden, andererseits aus Stellplatz und Wohnraum bestehen (so die Entscheidung des AG Karlsruhe vom 19. Dezember 2002, 12 C 142/02). Stellplätze, die ohne eine Wohnung angemietet werden, sind „Geschäftsräume“, sodass die Wohnraumschutzbestimmungen keine Anwendung finden können. Somit richtet sich die Kündigung der Garagenmietverhältnisse nach der Vereinbarung, die Vermieter und Mieter getroffen und im Vertrag geregelt haben. Liegt eine solche Vereinbarung nicht vor, kommt – sofern eine Kündigung gewünscht wird – § 580a Abs. 1 BGB zum Einsatz. Die spezielle Kündigungsfrist, die in Abs. 2 erwähnt wird, kann bei privaten Garagen jedoch nicht angewendet werden (so das AG Wuppertal vom 26. Oktober 1994, 94 C 401/94). Da eine recht einfache Kündbarkeit vorliegt, werden die Verträge oft über eine bestimmte Laufzeit vereinbart – es tritt ein befristeter Mietvertrag in Kraft. Eine ordentliche Kündigung ist somit – von beiden Seiten – nicht möglich. Beide Parteien müssen das Ende der vereinbarten Laufzeit abwarten. Kommt der Miete den Mietvorschreibungen aber nicht nach, so kann der Vermieter den befristeten Vertrag kündigen; so auch, wenn eine Erhöhung, obwohl sie schriftlich vereinbart wurde, ignoriert oder nicht akzeptiert werden möchte. Werden Betriebskosten auf den Mieter übertragen oder mitunter Mieterhöhungen in Rechnung gestellt, so sind diese nur wirksam, wenn diese Möglichkeiten auch vertraglich geregelt wurden Es gibt keine festgelegten Mietobergrenzen für Garagen und Stellplätze; die Preise bestimmen sich nur nach den klassischen Regeln des Marktes: Angebot und Nachfrage. Kann die Garage, da die Einfahrt versperrt ist oder Mängel festgestellt wurden, nicht benutzt werden, so kann die Miete – von Seiten des Mieters – gemindert werden (so das LG Köln vom 19. Dezember 1974, 1 S 211/74). In weiterer Folge kann der Mieter auch Schadenersatz fordern (so das AG Hamburg vom 25. Februar 2015, 49 C 493/14). In der Regel hat das Gericht zu klären, ob die Mietminderung gerechtfertigt ist und/oder Schadenersatz zusteht.

Wenn die Mieten für Garagen und Stellplätze im Sozialen Wohnungsbau angeboten werden

Im Sozialen Wohnungsbau gibt es nur dann Besonderheiten, wenn die Garage mit der Sozialwohnung ver- bzw. gemietet wurde. Der § 27 Neubaumietenverordnung (kurz: NMV) sieht vor, dass Vergütungen für Garagen und Stellplätze verlangt werden dürfen. Die jeweiligen Entgelte müssen sich nicht an der Kostenmiete orientieren. Im Rahmen der Entgeltanpassung ist der § 10 WoBindG zu berücksichtigen. Eine rückwirkende Erhöhung des Entgeltes ist, so der § 4 Abs. 8 NMV, zulässig (so das AG Wedding vom 20. September 1989, 6 C 426/89). Die Vergütung wird aber nicht danach beurteilt, ob eine Vergütung bisher in Rechnung gestellt wurde, sondern welche Art der Vergütung auch tatsächlich angemessen ist (so das AG Tiergarten vom 12. August 1994, 3 C 186/94). Dabei wird der ortsübliche Mietzins herangezogen, der von Sachverständigen ermittelt wird. Eine Anpassung, die ein angemessenes Niveau hat, muss in Schritten vorgenommen werden. Die Frage, welche Schritte angemessen sind, kann nur im Einzelfall entschieden werden (so das AG Schöneberg vom 12. Dezember 1994, 7 C 248/94). Fakt ist: „Angemessenheit“ bedeutet, dass eine sozial verträgliche Erhöhung durchgeführt wurde (so das AG Schöneberg vom 20. Februar 1996, 15 C 699/95). Gibt es einen Stellplatz in einer Tief- oder Hochgarage, wobei eine preisgebundene Wohnung angemietet wurde, entfallen auf die Garagen auch Betriebskosten, die – so § 20 Abs. 2 Satz 2 NMV – jedoch nicht heraus gerechnet werden dürfen (so das LG Köln vom 11. Mai 2012, 10 S 48/11).

Die Umsatzsteuer

Wohnungsmietverträge sind von der Umsatz- und Mehrwertsteuer befreit (so § 4 Nr. 12 Umsatzsteuergesetz in Verbindung mit der Richtlinie des Bundesfinanzministeriums). Wird eine Garage oder auch ein Stellplatz gemietet, so handelt es sich um einen umsatzsteuerpflichtigen Vertrag (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG). Nur dann, wenn der Stellplatz oder Garagenmietvertrag als Nebenleistung in einem Wohnungsmietvertrag angesehen wird, erstreckt sich die Befreiung der Umsatzsteuer auch auf den Garagen- oder Stellplatzmietvertrag. Diese Steuerbefreiung tritt dann in Kraft, wenn mit dem Wohnungsmietvertrag auch ein gesonderter Vertrag über einen Stellplatz oder eine Garage abgeschlossen wurde und sich diese auf demselben Grundstück befinden. Natürlich gilt die Befreiung auch, wenn die Stellplätze oder Garagen im Wohnungsmietvertrag mit vermietet werden. Eine Steuerbefreiung liegt ebenfalls vor, wenn der Stellplatz- oder Garagenmietvertrag später abgeschlossen wurde, jedoch Grundstück und Vermieter identisch sind – auch hier kann man davon ausgehen, dass ein Wohnungsmietvertrag abgeschlossen wurde, der somit umsatzsteuerfreie Nebenleistungen enthält. Nur dann, wenn der Stellplatz oder die Garage mit einem anderen Vermieter abgeschlossen wurde, besteht eine Steuerpflicht. Jedoch kann der Vermieter die Steuerpflicht für die Abstellplätze umgehen, wenn eine dementsprechende Vereinbarung getroffen wurde; andernfalls ist im Mietzins die Mehrwertsteuer bereits enthalten (so das AG Köln vom 25. Jänner 1994, 208 C 471/93). Wird die Mehrwertsteuer durch das Gesetz erhöht, kann der Vermieter eine Ausgleichung der Zahlung verlangen, sodass die Mehrkosten, die durch Anpassung der Mehrwertsteuer entstanden sind, vom Mieter getragen werden (so § 29 Abs. 1 und 2 UStG). Das ist aber nur möglich, wenn sich die Parteienauf keine andere Einigung festgelegt werden.

Das Nutzungsrecht

Das Nutzungsrecht richtet sich vorwiegend nach dem Vertrag und auch den örtlichen Gegebenheiten. Der Mieter darf in der Garage auch Zubehör – so etwa Ersatzteile, Werkzeug oder Winterreifen – lagern, Schränke aufstellen oder auch Regale anbringen. Die Garage dient also nicht nur für das Auto, sondern kann auch als kleiner Lagerraum genutzt werden; das kann der Vermieter selbst dann nicht verhindern, wenn er dies mit dem Vertrag fordern würde. Doch diese Regelungen, sodass die Garage auch zum kleinen Lagerraum werden kann, gelten aber nicht für offene Stellplätze (so das AG Stuttgart vom 1. April 2016, 37 C 5953/15). Wird nur ein Parkplatz vermietet, dürfen auf diesen aber zwei Fahrzeuge hintereinander geparkt werden, sofern keine anderen Nutzer behindert werden (so das LG Gießen vom 19. Mai 1982, 1 S 98/82). Der Mieter darf vor seiner Garage zudem auch ein Fahrzeug abstellen (so das AG Hamburg –Wandsbek vom 20. September 2001, 711 C 137/01). Der Mieter darf des Weiteren die volle Breite des Stellplatzes ausnutzen und kann zudem auch bis ganz an den rechten Rand parken; es spielt in diesem Fall keine Rolle, ob dem Nutzer des angrenzenden Parkplatzes das Ein- oder Aussteigen erschwert wird (so das AG München vom 11. Juni 2013, 415 C 3398/13). Wer einen Duplex-Stellplatz gemietet hat und sein Fahrzeug falsch abstellt, sodass beim Senk- bzw. Hebevorgang ein Schaden eintritt, der durch einen anderen Nutzer entsteht, muss der Geschädigte selbst für den Schaden aufkommen (so das AG München vom 30. April 2015, 213 C 7493/15).

Die Betriebskostenrechnung

Die Kosten des Hausmeisters, der Beleuchtung, der Straßenreinigung, der Gartenpflege, der Müllabfuhr, der Dachrinnenreinigung und auch des Niederschlagswassers sind auch auf die Mieter der Stell- und Garagenplätze umzulegen (so das AG Schöneberg vom 29. Jänner 2013, 15 C 552/11). Jedoch dürfen die Kosten für die Garagenreinigung aber nicht auf alle Mieter aufgeteilt werden; derartige Kosten werden nur von den Stellplatz-Mietern getragen (so das AG Spandau vom 6. November 2013, 4 C 192/13).

Wenn die Stellplatznutzung durch Falschparker beeinträchtigt wird

Wird der Stellplatz durch einen Falschparker verstellt, wobei der Geschädigte „Rache“ will und den Falschparker zuparkt, muss in weiterer Folge mit hohen Kosten rechnen – ein derartiges Verhalten erfüllt nämlich den Tatbestand der Nötigung (so das OVG Saarlouis vom 6. Mai 1993, 1 R 106/90). Der Falschparker darf in weiterer Folge sogar das Fahrzeug des Stellplatzbesitzers, der mit seinem Fahrzeug die Ausfahrt verhindert, diesen abschleppen lassen (so das OVG Koblenz vom 29. September 1987, 7 A 34/87). Verstellt ein Falschparker also den Stellplatz, sodass dieser nicht genutzt werden kann, sollte der Mieter keine Selbstjustiz üben – der Falschparker sollte angezeigt und in weiterer Folge abgeschleppt werden. Zuparken, wie das gerne immer wieder vorkommt, ist keine Lösung, da dieses Verhalten einerseits einen Straftatbestand erfüllt, andererseits teuer werden kann, da das Fahrzeug abgeschleppt werden kann. Wird das Fahrzeug auf einem Privatgrundstück abgestellt, wobei der Fahrzeugbesitzer keine Genehmigung hat, so wird der Tatbestand der verbotenen Eigenmacht verwirklicht – das Fahrzeug darf abgeschleppt werden (so das BGH vom 5. Juni 2009, V ZR 144/08 und vom 11. März 2016, V ZR 102/15).

Wer auf der Suche nach einem Stellplatz oder einer Garage ist, der sollte ein paar Tipps und Tricks berücksichtigen und sich auch mit den rechtlichen Entscheidungen befassen – Insider Tipps für die perfekte (Garagen-)Vermietung.

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