Immobilienkredit: Welche Faktoren sind wichtig für die Baufinanzierung

In Zeiten niedriger Zinsen rücken Investitionen in Immobilien verstärkt in den Fokus. Dies gilt sowohl für das Eigenheim, als auch für gewerbliche Objekte und Sonderformen wie Garagen und Stellplätze. Oftmals steht aber nicht die gesamte Kaufsumme in bar zur Verfügung, sondern ein Teil wird durch einen Immobilienkredit finanziert. Die Baufinanzierung erfolgt allerdings nicht standardisiert, sondern wird individuell auf den Kreditnehmer zugeschnitten. Dabei spielen verschiedene Aspekte eine Rolle, die beachtet werden sollten, um einen Immobilienkredit zu finden, der ideal zu der eigenen finanziellen Situation und der individuellen Lebensplanung passt. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass die Investition in Immobilien ein Erfolg wird.
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Welche Faktoren beeinflussen die Kreditkonditionen?
Die Konditionen für eine Immobilienfinanzierung lassen sich nicht allgemein bestimmen, sondern werden von den Banken im Einzelfall bestimmt. Grundsätzlich lassen sich zwei Faktoren unterscheiden:

1. Die finanzielle Situation des Antragsstellers: Dazu gehören die berufliche Position, die Höhe des monatlichen Einkommens und die grundsätzliche Bonität. Wer in der Vergangenheit alle Rechnungen pünktlich gezahlt hat und über ein regelmäßiges Einkommen verfügt, punktet in dieser Kategorie. Dies gilt insbesondere, wenn er auch noch Eigenkapital mit einbringen kann.
   
   
2. Der Wert der Immobilie: Diese dient als Sicherheit für den Kredit und hat daher auch Einfluss auf die Konditionen. Wichtige Faktoren sind beispielsweise die Nutzung und die Lage des Objekts. Eine Garage in einem Stadtteil mit großer Parkplatznot birgt für die Immobilienfinanzierung weniger Risiken als ein Schwimmbad am Stadtrand.

Die verschiedenen Aspekte werden von den einzelnen Banken und Kreditgebern unterschiedlich bewertet und gewichtet. Es empfiehlt sich daher grundsätzlich verschiedene Angebote einzuholen und zu vergleichen.
Welche Kosten müssen durch eine Immobilienfinanzierung abgedeckt werden?

Zu bedenken ist zudem, dass der eigentliche Kaufpreis beziehungsweise die Baukosten zwar den größten Posten in der Kostenaufstellung bilden. Das Darlehen muss aber noch eine Reihe weiterer Kosten abdecken. Dazu gehören

• die Notarkosten,
• die Kosten für das Grundbuchamt,
• die Gebühren für den Makler,
• die Bereitstellungszinsen
• sowie die Grunderwerbssteuer.

Gemeinsam können sich diese Faktoren noch einmal auf zehn bis zwanzig Prozent der eigentlichen Baukosten belaufen. Allerdings fallen nicht bei allen Investitionen immer auch alle zusätzlichen Kosten an. Dennoch ist es wichtig diese im Vorfeld genau zu kalkulieren, um die richtige Kreditsumme zu berechnen.

Welche Rolle spielt Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung?
Die Zinsen, die Banken für einen Kredit berechnen, setzen sich aus zwei Faktoren zusammen: Dem Gewinn des Gläubigers plus einem Aufschlag für das Risiko eines Kreditausfalls. Letzterer unterscheidet sich von Kredit zu Kredit. Eigenkapital sorgt bei einem Immobilienkredit dafür, dass das Risiko für die Bank, Geld zu verlieren, sinkt. Außerdem reduziert sich auch die Kreditsumme insgesamt. Beides hat für den Kreditnehmer die Folge, dass das Darlehen günstiger wird und die Rückzahlungsraten sinken. Oftmals ist ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital auch gar nicht möglich. Wie hoch die eingebrachte Summe allerdings sein sollte, muss individuell entschieden werden. Grundsätzlich gilt aber: Die Nebenkosten sollten in jedem Fall durch eigenes Geld abgedeckt werden können. Besser noch ist ein Wert von mindestens zwanzig Prozent der Gesamtkosten.

Welche Formen der Rückzahlung eines Immobilienkredits gibt es?
Allgemein lassen sich zwei Formen der Kreditrückzahlung unterscheiden:

1. Die annuitätische Tilgung: Bei dieser Variante setzt sich die monatliche Kreditrate stets aus dem vereinbarten Zinssatz sowie der Tilgungsrate zusammen. Im Laufe der Zeit verringert sich also die Restschuld konstant. Dies führt dazu, dass auch weniger Zinsen gezahlt werden müssen. Im Gegenzug erhöht sich der Tilgungsanteil, sodass die monatliche Rate stets gleich bleibt. Mit der letzten Rate sind dann Zins und Tilgung komplett beglichen.
   
   
2. Die endfällige Tilgung: Alternativ können während der Darlehenslaufzeit auch nur die Zinsen an die Bank gezahlt werden. Anschließend muss dann die eigentliche Kreditschuld auf einen Schlag beglichen werden. Eine solche Konstruktion kann beispielsweise sinnvoll sein, wenn ein Sparvertrag oder eine Lebensversicherung vorhanden ist, die dann für die Tilgung des Kredits verwendet werden können.

Auch hier gilt: Welche Variante geeigneter ist, muss im Einzelfall entschieden werden.

Welche Auswirkungen hat der Tilgungssatz?
Bei einer annuitätischen Tilgung spielt die Wahl des richtigen Tilgungssatzes eine Rolle. Je höher dieser ist, desto höher fällt auch die monatliche Rate aus. Im Gegenzug verringern sich aber natürlich auch die Kreditlaufzeit und die Zinszahlungen. Letztlich ist die Wahl des Tilgungssatzes also vor allem eine Entscheidung darüber, wie lange das Darlehen laufen soll. Oftmals wünschen sich Kreditnehmer beispielsweise, dass die aufgenommene Summe abbezahlt ist, wenn sie in Rente gehen. Die Höhe der monatlichen Rate sollte aber auch so konzipiert werden, dass sie dem Kreditnehmer noch finanziellen Spielraum für andere nötige Ausgaben lässt.

Welche Rolle spielen Sollzinsbindung und Anschlussfinanzierung?
Die zukünftige Zinsentwicklung ist selbst für Experten nur schwer zu prognostizieren. In einem Kreditvertrag über ein Immobiliendarlehen wird der Zinssatz daher nur für einen bestimmten Zeitraum gewährt. Dieser liegt in der Regel zwischen fünf und fünfzehn Jahren. Grundsätzlich kann dies aber frei verhandelt werden. Es sind also auch deutlich längere Sollzinsbindungen möglich. Nach Ablauf dieses festen Zeitraums muss eine Anschlussfinanzierung gefunden werden, die sich in der Regel an den dann aktuellen Zinsen orientiert. Eine lange Sollzinsbindung bringt also Planungssicherheit mit sich und ist in der aktuellen Niedrigzinsphase grundsätzlich zu empfehlen. Oftmals sind die Banken dazu derzeit allerdings nur bereit, wenn von vorneherein höhere Zinsen gezahlt werden. Bei potentiell sinkenden Zinsen wiederum wäre grundsätzlich eher eine kurze Sollzinsbindung zu empfehlen.

Unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung steht Kreditnehmern zudem nach zehn Jahren ein Sonderkündigungsrecht zu. Dies ergibt sich aus § 489 des BGB.

Wann sind Sondertilgungen im Rahmen einer Immobilienfinanzierung möglich?
Die Zinszahlungen orientieren sich stets an der noch ausstehenden Restschuld. Theoretisch sinken sie also, wenn größere Summen als vereinbart getilgt werden. Allerdings reduziert sich dadurch dann auch der Gewinn des Kreditgebers - in der Regel also der Bank. Diese verlangt daher oftmals eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Allerdings kann bereits im Kreditvertrag das Recht auf Sondertilgungen festgeschrieben werden. Wie dies im Einzelnen ausgestaltet wird ist Sache der Vertragspartner. So kann vereinbart werden, dass Sondertilgungen jederzeit möglich sind. Es ist aber auch denkbar, diese beispielsweise auf eine bestimmte Summe jährlich zu beschränken. Schon bei den Verhandlungen über ein Darlehen sollte daher überlegt werden, ob ein Sondertilgungsrecht vereinbart werden muss. Sinnvoll kann dies beispielsweise sein, wenn zukünftig fest angelegtes Geld verfügbar wird oder das jährliche Weihnachtsgeld zur Tilgung verwendet werden soll. Auch bei Freiberuflern und Selbstständigen mit tendenziell schwankenden Einkommen, ist es eine Überlegung wert, die monatliche Rate eher niedriger anzusetzen und dafür regelmäßig Sondertilgungen vorzunehmen.

Wann wird das Immobiliendarlehen ausgezahlt?
Eine Immobilienfinanzierung kann grundsätzlich für zwei Arten von Investitionen genutzt werden: Entweder für den Kauf eines bereits bestehenden Objekts oder für den Neubau einer Immobilie.

Beim Erwerb eines Objekts wird die Kaufsumme in der Regel direkt auf einen Schlag bezahlt, sodass die Eigentumsrechte auch sofort vollständig auf den Besitzer übergehen. Der Immobilienkredit wird daher zu Beginn vollständig ausgezahlt und verbraucht. Anschließend dient das gekaufte Objekt als Sicherheit. Bei Immobilienkrediten muss die gesamte Summe zudem auch für den genannten Zweck verwendet werden. Es ist also nicht zulässig, das Geld stattdessen beispielsweise für den Kauf eines Autos zu nutzen.

Beim Bau einer Immobilie entsteht der Wert, der anschließend als Sicherheit für den Kredit dient, aber erst im Laufe der Bauphase. Das Baugeld wird daher erst nach und nach ausgezahlt - je nachdem wie weit vorangeschritten die Arbeiten bereits sind. Dies kann aber zu Problemen führen, wenn Verzögerungen auftreten. Denn in solchen Fällen, kann der Kreditgeber nach einem bestimmten Zeitraum Bereitstellungszinsen berechnen. Diese liegen in aller Regel monatlich bei 0,25 Prozent des nicht in Anspruch genommenen Betrags und müssen zusätzlich zu den später ohnehin fällig werdenden Zinszahlungen gezahlt werden. Da es bei Neubauprojekten immer zu Verzögerungen kommen kann, sollten diese möglichen Kosten bei der Planung bereits berücksichtigt werden.

Erfahrung auf dem Immobilienmarkt hilft!
Wenn Sie vorhaben einen Immobilienkredit aufzunehmen, müssen Sie also eine ganze Reihe an wichtigen Aspekten berücksichtigen. Allgemeine Empfehlungen sind zudem schwer auszusprechen, weil Kredite immer individuell berechnet und gestaltet werden sollten. Eine ausführliche Beratung durch einen erfahrenen Experten kann aber helfen, wichtige Fragen zu klären und erfolgreich eine Immobilienfinanzierung zu stemmen. Melden Sie sich daher bei uns per E-Mail oder Telefon unter 0821 / 25740 - 0. 

​Wir freuen uns sehr, von Ihnen zu hören!

Herzliche Grüße aus Markt Schwaben,
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Gerhard Lidl
Geschäftsführer

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