Wie geht man mit vermietetem Immobilienbestand um?

​Wenn Sie bereits Immobilien besitzen, sei es nun Eigentumswohnungen, Häuser oder Garagen die Sie vermieten, dann sollten Sie in der Lage sein, diesen Immobilienbestand zu betreuen, ohne sich ständig Sorgen über den Erhalt dieser Werte oder dem Verhältnis zu den Mietern, Hausmeistern und deren Problemen zu machen. 

In dem nachfolgenden Artikel nenne ich Ihnen aus meiner eigenen Erfahrung mit der Verwaltung vieler Immobilien, welche Punkte Sie unbedingt beachten sollten, um nicht unter der damit naturgemäß einhergehenden Verantwortung zu leiden.  Mit vermietetem Immobilienbestand umzugehen kann erfreulich und für alle Beteiligten zu einer positiven Erfahrung werden.

Lesen Sie hier, wie man dies erreichen kann:

Besitz verpflichtet. Das ist schon im Grundgesetz (GG) Artikel 14 ll der Bundesrepublik Deutschland festgelegt. Wenn Sie also irgendetwas kaufen, so kommen Sie nicht umhin, wenigstens etwas Verantwortung dafür zu übernehmen.

Besitz hat aber auch die tückische Eigenschaft jemanden zu überfordern, so dass er nur noch gehetzt von Problem zu Problem springt und sich stets darum sorgt, seinen Besitz verlieren zu können. Schnell verliert man so die Fähigkeit, kreativ an diese Aufgabe heranzugehen, ohne sich zu ärgern. 

Regel Nr. 1 ist also “nicht in seinen Immobilienbestand zu introvertieren”. So eine Situation entsteht z.B., wenn man “falsche” Schulden macht. Dies bedeutet, dass man monatliche Zahlungsverpflichtungen eingeht, die nicht aus den Mieteinnahmen gedeckt werden und man sogar noch aus eigener Tasche draufzahlt. Oder die Immobilie solche Mängel hat das man die Instandsetzung nicht aus den Mieten bezahlen kann. 

„Richtige“ Schulden sind also solche, die eine Mehreinnahme zur Folgen haben. Anders ausgedrückt: Zinsen und Tilgung sowie Bewirtschaftungskosten (inklusive Verwalter und Instandhaltung) müssen aus den Mieten zahlbar sein. (Wie man genau dafür geeignete Immobilien findet, diese finanziert und entwickelt wird an anderer Stelle erläutert.) Ansonsten muss man jeden Monat für seinen Besitz ARBEITEN.

Regel Nr. 2: Die nächst häufigste Möglichkeit seiner Lebensfreude beraubt zu werden ist in die Auseinandersetzung mit Mietern, Behörden, Anwälten, Handwerkern, Abrechnungen einzusteigen. Dies ist vor allem für nicht in diesem Bereich ausgebildete Personen extrem aufregend und schlafraubend. Schon eine vermietete Wohnung kann diesen Effekt haben. Ein umfangreicher Bestand bringt auch ausgebildete Personen an ihre Grenze, wenn alle Arbeit selbst erledigt wird. 

Unsere Immobilienausbildung zum Beispiel wäre eine Abhilfe für branchenfremde Personen, die mit Immobilien umgehen wollen. Verschaffen Sie sich selbst Wissen und/oder finden Sie Leute, die es wissen. Wählen Sie nur solche, die nachweislich die Leistung schon erbringen, also Produkte vorweisen können in dem Bereich für den Sie diese brauchen.

Für Eigentümer von Immobilienbeständen empfehle ich folgende Handhabung:
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1. Der Mieter zahlt die Show. Vordringliche Zielsetzung ist es, dass der Mieter zufrieden ist und dauerhaft korrekt behandelt wird. Finden Sie heraus wie das sichergestellt werden kann und tun sie es. Halten Sie immer eine Möglichkeit offen, dass Sie ein Mieter erreichen kann, auch wenn Sie Hausmeister, Verwalter oder Vermögensverwalter eingeschaltet haben.
2. Etablieren Sie selbst oder über Verwalter eine perfekte Verwaltungsarbeit. Kontoführung, Zahlungsverkehr, Mahnwesen. Wenn sie Verwalter eingeschaltet haben, so etablierten Sie Controlling Werkzeuge. Benutzen Sie diese MONATLICH. Stellen Sie sicher, dass Sie über Ihre Einnahmen oder Rückstände zeitnah und bestens informiert sind.
3. Greifen Sie sofort ein wenn die Dinge sich verschlechtern, sehen sie NICHT zu und hoffen auf Besserung. Diese tritt nicht ein, ohne dass Sie etwas tun werden. Machen Sie Ihrem Verwalter Dampf oder finden Sie einen anderen.
4. Wenn die Dinge gut laufen bestätigen Sie dies, Loben Sie Ihre Verwaltung und Hausmeister. Schreiben Sie Ihren Mietern eine Weihnachtskarte.
5. Entwickeln Sie Ihre Bestände weiter. Planen Sie Neuerungen ein. Gerade sind LED - Lampen im Treppenhaus und beleuchtete Regenduschköpfe der Renner. Wie auch immer, sorgen Sie dafür, dass Ihre Gebäude auf dem Stand der Technik bleiben oder sogar besser werden.

Der ideale Immobilienbestand hat also folgende Eigenschaften:
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1. Die Mieter sind zufrieden und es spricht sich herum, dass Sie ein guter und fairer Vermieter sind der sich kümmert. Leerstände sind somit die Ausnahme. 
2. Verwalter, Hausmeister, Handwerker und Ihr Steuerberater sind kompetent, nehmen Ihnen fast alle Arbeit ab und arbeiten gerne für Sie. 
3. Der Bestand erwirtschaftet nach Zinsen, Tilgung, Bewirtschaftung und Bezahlung Ihrer Verwaltungskosten hohe Überschüsse auf monatlicher Basis. 
4. Sie führen Ihre Controlling-Arbeit durch und müssen kaum eingreifen.

Natürlich kann man zu jedem Punkt in die Details einsteigen, dies ist in der Umsetzung dieser Vorschläge auch wichtig und nötig. Dies ist jedoch als ein grober Leitfaden gedacht mit vielen oder auch nur einer einzigen Immobilie so zurechtzukommen, dass das persönliche Leben darunter nicht leidet, sondern expandiert.

Falls Sie Fragen zum Thema "vermietete Immobilie" haben, können Sie uns auch gerne jetzt kontaktieren.  Telefon 0821/25740-0, oder via unserem Kontaktformular.

Wir freuen uns sehr, von Ihnen zu hören!

Herzliche Grüße aus Markt Schwaben,
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Gerhard Lidl
Geschäftsführer

Kontakt:
Future Construct & Service Ltd.
Bahnhofstrasse 25
85570 Markt Schwaben

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