Wer sich als Privatperson oder Nicht-Immobilienexperte mit dem Verkauf einer Garage beschäftigt, stellt schnell fest: Den richtigen Kaufpreis dafür zu ermitteln ist nicht so einfach. Die fünf populärsten Irrtümer rund um die Lage und den Preis solcher Kleinimmobilien werden hier vom Experten für Wohnungswirtschaft erklärt.
Wer als Privatperson, sei es durch Erbfall oder Grunderwerb, in den Besitz von (überzähligen) Garagen oder Tiefgaragenplätzen kommt, mit deren Vermietung aber nichts zu tun haben will, der denkt wahrscheinlich früher oder später über einen Verkauf nach.
Doch im Gegensatz zu „richtigen“ Immobilien gelten beim Verkauf einer Garage oder eines Tiefgaragen-Stellplatz etwas andere Regeln. Das gilt natürlich auch und vor allem für den erzielbaren Verkaufserlös. Denn egal ob das Objekt in der Zeitung oder im Internet angeboten werden soll, die wichtigste Frage, welche zuvor beantwortet werden muss, ist und bleibt: Was ist meine Garage eigentlich wert? Welchen Preis kann man beim Verkauf für einen Stellplatz verlangen? Und wie beeinflusst die Lage den marktgerechten Verkaufspreis?
Die fünf populärsten Irrtümer, welche relativ zuverlässig verhindern können, dass man als Immobilien-Laie einen guten Verkaufspreis für sein Objekt erzielt oder den Verkauf einer Garage überhaupt erfolgreich abwickeln kann, werden im Folgenden von unserem Experten, Herrn Gerhard Lidl, erklärt.
Die fünf populärsten Irrtümer über den Wert und die Lage dieser Kleinimmobilien
Doch im Gegensatz zu „richtigen“ Immobilien gelten beim Verkauf einer Garage oder eines Tiefgaragen-Stellplatz etwas andere Regeln. Das gilt natürlich auch und vor allem für den erzielbaren Verkaufserlös. Denn egal ob das Objekt in der Zeitung oder im Internet angeboten werden soll, die wichtigste Frage, welche zuvor beantwortet werden muss, ist und bleibt: Was ist meine Garage eigentlich wert? Welchen Preis kann man beim Verkauf für einen Stellplatz verlangen? Und wie beeinflusst die Lage den marktgerechten Verkaufspreis?
Die fünf populärsten Irrtümer, welche relativ zuverlässig verhindern können, dass man als Immobilien-Laie einen guten Verkaufspreis für sein Objekt erzielt oder den Verkauf einer Garage überhaupt erfolgreich abwickeln kann, werden im Folgenden von unserem Experten, Herrn Gerhard Lidl, erklärt.
Die fünf populärsten Irrtümer über den Wert und die Lage dieser Kleinimmobilien
#1 Innenstadtlagen sind immer gut: Je weiter drinnen, desto teurer kann man die Garage zum Ankauf anbieten.
Leider falsch. „In manchen Innenstadtlagen lassen sich Garagen oder Stellplätze fast gar nicht verkaufen, weil es kaum noch Wohnungseigentümer gibt, die hier welche brauchen könnten“. Herr Lidl ist seit über 30 Jahren in der Wohnungswirtschaft tätig und kennt den Markt bundesweit sehr genau.
In größeren Innenstädten gibt es außerdem fast überall Parkhäuser und Tiefgaragen, also auch nur bedingt Mietinteresse. Lidl erklärt: „So eine Garage oder Stellplatz ist tatsächlich fast nur noch für einen Kapitalanleger geeignet, der damit Mieteinnamen generieren will. Aber den muss man erst mal finden“, so Lidl.
#2 Vergleichswerte: Ob Garagenpreise hoch oder niedrig anzusetzen sind in der jeweiligen Gegend, hängt proportional vom Preisspiegel für Immobilien ab und es gelten hier ähnliche Regeln.
„Stimmt so leider auch nicht“, sagt der Experte. Die qm-Verkaufspreise bei normalen Immobilien lassen sich über die Zahlen des örtlichen Gutachterausschusses relativ einfach miteinander vergleichen. Bei Garagen jedoch entscheidet die Mikrolage bzw. das Mikroumfeld sehr viel stärker über den real erzielbaren Verkaufswert. „Dies kann so extrem sein, dass wenige hundert Meter weiter in eine bestimmte Richtung der Stellplatz nur noch die Hälfte Wert ist - oder sich eine Garage, z.B. am direkten Ortsrand, trotz hoher Grundstückspreise wegen bester Lagen dort, gar nicht verkaufen lässt. Denn hier gibt es in der Regel immer ausreichend öffentlichen Parkraum“, erklärt Lidl.
#3 Preisermittlung in Auftrag geben: Ein Makler oder Sachverständiger für Immobilienbewertung kann bei der Preisfindung helfen und den Wert von Garagen oder Stellplätzen ziemlich genau bestimmen.
„Das ist richtig, unter Umständen rechnet sich das aber nicht“, meint Lidl. Ein vollständiges Wertgutachten nach HOAI ist tatsächlich für einen Privatmann relativ teuer und für den Verkauf weniger Einzelobjekte daher eher ungeeignet. Auch der Makler wird nicht ganz umsonst arbeiten wollen und hat unter Umständen das gleiche Problem mit dem Objekt: „Wenn ihm Vergleichswerte aus der unmittelbaren Nachbarschaft fehlen, kann er den marktgerechten Wert auch nur grob schätzen“, bestätigt Lidl.
#4 Moderne Garagen kann man immer teuer verkaufen: TG-Stellplätze oder Garagen, vor allem in modernen Wohn- und Geschäftshäusern, sind viel mehr Wert als vergleichsweise ältere Garagen z.B. in einem Garagenhof.
„Oft ist das Gegenteil der Fall“, erklärt Lidl. Die Bauordnung zwingt Projektentwickler bzw. Bauträger, wesentlich mehr Garagen und/oder Stellplätze herzustellen, als für die Anzahl der verkaufbaren Wohnungen im Haus eigentlich nötig wären. Zum Ende des Wohnungsverkaufs bleiben dann immer einige „Restanten“ übrig. Auch die haben natürlich, rein von den Herstellungskosten, einen Wert von bis zu 30.000 €. Nur: Dieser Preis lässt sich für eine Garage nur erzielen, wenn der Wert in den Wohnungsverkauf mit eingerechnet wird. „Der reale Marktwert von Restgaragen kann unter Umständen viel geringer sein, manchmal unter 50% der eigentlichen Herstellungskosten“, weiß Lidl aus langjähriger Erfahrung.
#5 Was lange währt, wird gut: Wer ausreichend Geduld hat, kann sich in das Thema einarbeiten und seine Garage im Web und in der Zeitung so lange bewerben, bis sie weggeht.
„Vermutlich ja“, sagt der Experte. „Hier nach der Trial and Error – Methode zu arbeiten ist aber vergleichbar mit dem Versuch, sich selber die Haare zu schneiden“, kommentiert Lidl. „Das kann natürlich gut gehen. Wenn es das aber nicht tut, muss man mit den Konsequenzen ziemlich lange klarkommen“.
Wenn der Verkauf also eher schnell gehen soll, weil Zeit oder Umstände drängen, ist es eventuell klüger, hier zunächst mit einem Experten zu sprechen.
Leider falsch. „In manchen Innenstadtlagen lassen sich Garagen oder Stellplätze fast gar nicht verkaufen, weil es kaum noch Wohnungseigentümer gibt, die hier welche brauchen könnten“. Herr Lidl ist seit über 30 Jahren in der Wohnungswirtschaft tätig und kennt den Markt bundesweit sehr genau.
In größeren Innenstädten gibt es außerdem fast überall Parkhäuser und Tiefgaragen, also auch nur bedingt Mietinteresse. Lidl erklärt: „So eine Garage oder Stellplatz ist tatsächlich fast nur noch für einen Kapitalanleger geeignet, der damit Mieteinnamen generieren will. Aber den muss man erst mal finden“, so Lidl.
#2 Vergleichswerte: Ob Garagenpreise hoch oder niedrig anzusetzen sind in der jeweiligen Gegend, hängt proportional vom Preisspiegel für Immobilien ab und es gelten hier ähnliche Regeln.
„Stimmt so leider auch nicht“, sagt der Experte. Die qm-Verkaufspreise bei normalen Immobilien lassen sich über die Zahlen des örtlichen Gutachterausschusses relativ einfach miteinander vergleichen. Bei Garagen jedoch entscheidet die Mikrolage bzw. das Mikroumfeld sehr viel stärker über den real erzielbaren Verkaufswert. „Dies kann so extrem sein, dass wenige hundert Meter weiter in eine bestimmte Richtung der Stellplatz nur noch die Hälfte Wert ist - oder sich eine Garage, z.B. am direkten Ortsrand, trotz hoher Grundstückspreise wegen bester Lagen dort, gar nicht verkaufen lässt. Denn hier gibt es in der Regel immer ausreichend öffentlichen Parkraum“, erklärt Lidl.
#3 Preisermittlung in Auftrag geben: Ein Makler oder Sachverständiger für Immobilienbewertung kann bei der Preisfindung helfen und den Wert von Garagen oder Stellplätzen ziemlich genau bestimmen.
„Das ist richtig, unter Umständen rechnet sich das aber nicht“, meint Lidl. Ein vollständiges Wertgutachten nach HOAI ist tatsächlich für einen Privatmann relativ teuer und für den Verkauf weniger Einzelobjekte daher eher ungeeignet. Auch der Makler wird nicht ganz umsonst arbeiten wollen und hat unter Umständen das gleiche Problem mit dem Objekt: „Wenn ihm Vergleichswerte aus der unmittelbaren Nachbarschaft fehlen, kann er den marktgerechten Wert auch nur grob schätzen“, bestätigt Lidl.
#4 Moderne Garagen kann man immer teuer verkaufen: TG-Stellplätze oder Garagen, vor allem in modernen Wohn- und Geschäftshäusern, sind viel mehr Wert als vergleichsweise ältere Garagen z.B. in einem Garagenhof.
„Oft ist das Gegenteil der Fall“, erklärt Lidl. Die Bauordnung zwingt Projektentwickler bzw. Bauträger, wesentlich mehr Garagen und/oder Stellplätze herzustellen, als für die Anzahl der verkaufbaren Wohnungen im Haus eigentlich nötig wären. Zum Ende des Wohnungsverkaufs bleiben dann immer einige „Restanten“ übrig. Auch die haben natürlich, rein von den Herstellungskosten, einen Wert von bis zu 30.000 €. Nur: Dieser Preis lässt sich für eine Garage nur erzielen, wenn der Wert in den Wohnungsverkauf mit eingerechnet wird. „Der reale Marktwert von Restgaragen kann unter Umständen viel geringer sein, manchmal unter 50% der eigentlichen Herstellungskosten“, weiß Lidl aus langjähriger Erfahrung.
#5 Was lange währt, wird gut: Wer ausreichend Geduld hat, kann sich in das Thema einarbeiten und seine Garage im Web und in der Zeitung so lange bewerben, bis sie weggeht.
„Vermutlich ja“, sagt der Experte. „Hier nach der Trial and Error – Methode zu arbeiten ist aber vergleichbar mit dem Versuch, sich selber die Haare zu schneiden“, kommentiert Lidl. „Das kann natürlich gut gehen. Wenn es das aber nicht tut, muss man mit den Konsequenzen ziemlich lange klarkommen“.
Wenn der Verkauf also eher schnell gehen soll, weil Zeit oder Umstände drängen, ist es eventuell klüger, hier zunächst mit einem Experten zu sprechen.
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