Was sollten Käufer vor dem Kauf eines Garagenparks prüfen?

Vor dem Kauf eines Garagenparks sollten Käufer vor allem die rechtlichen Unterlagen, den baulichen Zustand, die Lage, die Mietverhältnisse und die realistisch erzielbaren Renditen sorgfältig prüfen. Wer diese Punkte systematisch durchgeht, vermeidet teure Überraschungen und trifft eine fundierte Investitionsentscheidung. Die folgenden Abschnitte beantworten die wichtigsten Fragen, die sich Käufer vor dem Erwerb eines Garagenparks stellen sollten.

Welche Unterlagen sollten vor dem Kauf eines Garagenparks vorliegen?

Vor dem Kauf eines Garagenparks sollten mindestens folgende Unterlagen vollständig vorliegen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Baugenehmigung, alle bestehenden Mietverträge sowie eine aktuelle Betriebskostenaufstellung. Diese Dokumente bilden die Grundlage für eine realistische Bewertung des Objekts und schützen vor rechtlichen Risiken.

Der Grundbuchauszug zeigt, ob Belastungen wie Grundschulden, Dienstbarkeiten oder Wegerechte eingetragen sind. Solche Einträge können den Wert des Objekts erheblich beeinflussen. Die Baugenehmigung bestätigt, dass die Garagen legal errichtet wurden und der genehmigten Nutzung entsprechen. Fehlt sie, kann das im schlimmsten Fall zu Rückbaupflichten führen.

Die Mietverträge geben Auskunft über Laufzeiten, Kündigungsfristen und vereinbarte Mietpreise. Achten Sie darauf, ob die Verträge unbefristet oder befristet laufen und ob Mietanpassungsklauseln enthalten sind. Ergänzend sollte eine Aufstellung der laufenden Kosten vorliegen, damit Sie die tatsächliche Nettomietrendite berechnen können.

Wie bewertet man den Zustand und die Substanz eines Garagenparks?

Den Zustand eines Garagenparks bewertet man anhand einer Sichtprüfung vor Ort sowie durch die Analyse der bisherigen Instandhaltungsmaßnahmen. Relevante Kriterien sind der Zustand von Dach, Toren, Bodenbelag, Entwässerung und Elektrik. Neubauten oder kürzlich sanierte Objekte haben in der Regel deutlich geringere Folgekosten.

Garagen sind im Vergleich zu Wohnimmobilien baulich unkompliziert. Dennoch lohnt es sich, auf typische Schwachstellen zu achten:

• Dach: Undichtigkeiten führen zu Wasserschäden und erhöhten Instandhaltungskosten.
• Tore: Defekte oder veraltete Tore verursachen Mieterbeschwerden und Reparaturaufwand.
• Bodenbelag: Risse oder Absenkungen können auf Untergrundprobleme hinweisen.
• Entwässerung: Staunässe auf dem Gelände ist ein Warnsignal für mangelhaften Wasserablauf.

Fragen Sie den Verkäufer nach vorhandenen Wartungsprotokollen und Handwerkerrechnungen der letzten Jahre. Diese Dokumente zeigen, wie regelmäßig das Objekt gepflegt wurde und welche Investitionen in naher Zukunft anstehen könnten.

Welche Lage- und Standortfaktoren sind beim Garagenpark wichtig?

Beim Garagenpark ist nicht die Lage in einer Großstadt ausschlaggebend, sondern der tatsächliche lokale Bedarf an Stellplätzen. Auch Garagenhöfe in Randlagen kleinerer Städte können sich sehr stabil vermieten, wenn dort ein echter Bedarf besteht und das Angebot an Parkraum knapp ist.

Ein häufiger Irrtum ist, dass Garagenparks nur in dicht besiedelten Ballungsräumen funktionieren. Die Praxis zeigt das Gegenteil: Entscheidend ist, ob die Menschen in der Region tatsächlich Bedarf an Stellplätzen haben. Dieser Bedarf entsteht zum Beispiel durch fehlende Tiefgaragen in Wohngebieten, hohen Fahrzeugbestand pro Haushalt oder mangelnde öffentliche Parkmöglichkeiten.

Achten Sie bei der Standortbewertung auf folgende Faktoren:

• Gibt es in der unmittelbaren Umgebung einen nachweisbaren Parkplatzmangel?
• Wie ist die Erreichbarkeit des Garagenparks für Mieter?
• Sind Konkurrenzangebote in der Nähe vorhanden, und zu welchen Preisen vermieten diese?
• Wie entwickelt sich die Bevölkerungszahl und der Fahrzeugbestand in der Region?

Eine gründliche Bedarfsanalyse vor Ort ist wichtiger als die bloße Adresse des Objekts.

Wie sicher sind die Mieteinnahmen bei einem Garagenpark?

Die Mieteinnahmen bei einem Garagenpark sind vergleichsweise sicher, weil das Ausfallrisiko auf viele Mieter verteilt ist. Fällt ein einzelner Mieter aus, betrifft das nur einen kleinen Teil der Gesamteinnahmen. Zudem sind Garagenmieter häufig langjährige Nutzer, was die Leerstandsquote niedrig hält.

Im Vergleich zu einer Eigentumswohnung, bei der ein einziger Mieterausfall den gesamten Einnahmestrom unterbricht, verteilt sich das Risiko bei einem Garagenpark auf viele einzelne Mietverhältnisse. Schon ab zehn Einheiten ist diese Risikostreuung spürbar. Bei größeren Paketen mit zwanzig oder dreißig Garagen sinkt das Ausfallrisiko weiter.

Weitere Faktoren, die zur Stabilität der Einnahmen beitragen:

• Keine komplexen Nebenkostenabrechnungen, die zu Streitigkeiten führen könnten
• Keine Heizkosten oder Schönheitsreparaturen, die Mieter zur Kündigung veranlassen
• Kurze Kündigungsfristen erleichtern die schnelle Neuvermietung bei Leerstand
• Der Bedarf an Stellplätzen bleibt in den meisten Regionen konstant hoch

Welche Rendite ist beim Kauf eines Garagenparks realistisch?

Beim Kauf eines Garagenparks ist eine Nettomietrendite von rund vier Prozent realistisch. Durch steuerliche Vorteile wie die Absetzung für Abnutzung (AfA) kann die Rendite nach Steuern auf bis zu 5,7 bis 6,5 Prozent steigen. Diese Werte liegen häufig über den Renditen klassischer Wohnimmobilien.

Die erzielbaren Renditen hängen vom Kaufpreis, der Miethöhe und den laufenden Kosten ab. Garagen verursachen im Vergleich zu Wohnungen deutlich geringere Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, was die Nettomarge verbessert. Hinzu kommt ein weiterer steuerlicher Vorteil: Gewinne aus dem Verkauf eines Garagenparks sind nach einer Haltedauer von zehn Jahren in der Regel steuerfrei, sofern es sich um Privatvermögen handelt.

Für eine realistische Renditeberechnung sollten Sie folgende Positionen berücksichtigen:

• Jährliche Bruttomieteinnahmen
• Laufende Kosten wie Grundsteuer, Versicherung und Verwaltung
• Erwartete Instandhaltungsrücklagen
• Steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten auf Basis des Gebäudewerts

Was sind häufige Fehler beim Kauf eines Garagenparks?

Häufige Fehler beim Kauf eines Garagenparks sind unvollständige Unterlagenprüfung, fehlende Besichtigung vor Ort, unrealistische Renditeerwartungen und der Kauf ohne Analyse des tatsächlichen Stellplatzbedarfs am Standort. Wer diese Punkte vernachlässigt, riskiert Leerstand, unerwartete Kosten oder rechtliche Probleme.

Ein verbreiteter Fehler ist die ausschließliche Fokussierung auf die Bruttomietrendite, ohne die laufenden Kosten gegenzurechnen. Die Nettomietrendite nach Abzug von Grundsteuer, Versicherung und Verwaltungskosten ist die relevante Kennzahl für die tatsächliche Profitabilität.

Weitere Fehler, die Käufer vermeiden sollten:

• Keine Ortsbesichtigung: Fotos ersetzen keine persönliche Inaugenscheinnahme des Zustands und der Lage.
• Mietverträge nicht geprüft: Fehlende oder rechtlich mangelhafte Verträge können spätere Probleme verursachen.
• Zu kleine Einheiten: Wer nur eine oder zwei Garagen kauft, hat kaum Risikostreuung und höhere anteilige Verwaltungskosten.
• Standort ohne Bedarfsanalyse: Ein Garagenpark in einem Gebiet ohne echten Parkplatzbedarf führt zu dauerhaftem Leerstand.
• Baustellenrisiko unterschätzt: Projekte, die noch nicht fertiggestellt oder vermietet sind, tragen ein höheres Risiko als vollvermietete Bestandsobjekte.

Garagenparks als Kapitalanlage mit Funktionierenden Kapitalanlagen

Wer den Kauf eines Garagenparks ernsthaft in Betracht zieht, profitiert davon, auf ein spezialisiertes Angebot zurückzugreifen, das die häufigsten Risiken bereits im Vorfeld ausschließt. Bei Funktionierende Kapitalanlagen bieten wir ausschließlich Objekte an, die bereits vollständig gebaut und vollvermietet sind. Das bedeutet: kein Baustellenrisiko, keine Anlaufphase ohne Mieteinnahmen und keine offenen Fragen zur Vermietbarkeit.

Was uns von einem klassischen Immobilienkauf unterscheidet:

• Alle Objekte sind abgeschlossene Bauprojekte mit laufenden Mieteinnahmen vom ersten Tag an
• Erwerb direkt vom Eigentümer ohne Maklergebühren
• Angebote ab zehn Einheiten für ausreichende Risikostreuung und planbare Einnahmen
• Standorte werden auf Basis intensiver Bedarfsanalysen vor Ort ausgewählt, nicht nur nach Bevölkerungsdichte
• Kostenlose und unverbindliche Erstberatung zur Auswahl des passenden Anlagepakets

Wenn Sie wissen möchten, welche Objekte aktuell verfügbar sind, können Sie unser Portfolio entdecken und direkt Kontakt aufnehmen.

Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Angaben zu Gesetzen, Förderkonditionen und Berechnungen sind Orientierungswerte und können sich ändern oder je nach individueller Situation abweichen. Wir empfehlen vor jeder Investitionsentscheidung die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei Fragen zu unseren Investitionsmöglichkeiten sprechen Sie uns gerne direkt an.

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