Welche Steuern fallen bei Garagen als Investition an?
Wer Garagen als Kapitalanlage kauft und vermietet, sollte einige steuerliche Punkte kennen. Relevant sind vor allem die Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen, die Abschreibung der Garagen, die Grunderwerbsteuer beim Kauf und unter bestimmten Voraussetzungen die Umsatzsteuer. Auch beim späteren Verkauf kann die Haltedauer steuerlich eine wichtige Rolle spielen.
Dabei gilt: Versteuert werden bei einer privaten Vermietung nicht einfach die gesamten Mieteinnahmen. Kosten rund um die Vermietung und die steuerliche Abschreibung der Garagen können den zu versteuernden Betrag reduzieren.
Gerade die Abschreibung kann bei Garagen interessant sein. Wie hoch sie ausfällt, hängt jedoch unter anderem von Bauart, Baujahr, Kaufpreisaufteilung und steuerlicher Einordnung des konkreten Objekts ab.
Die folgenden Abschnitte erklären die wichtigsten Steuerfragen rund um Garagen als Kapitalanlage möglichst einfach und praxisnah.
Wie werden Mieteinnahmen aus Garagen steuerlich behandelt?
Mieteinnahmen aus Garagen zählen bei privaten Eigentümern grundsätzlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und müssen in der Einkommensteuererklärung angegeben werden.
Versteuert wird allerdings nicht die komplette vereinnahmte Miete.
Ein einfaches Beispiel:
Wer im Jahr 10.000 Euro Mieteinnahmen erzielt, kann davon steuerlich anerkannte Kosten und die Abschreibung der Garagen abziehen. Nur der danach verbleibende steuerliche Überschuss erhöht das zu versteuernde Einkommen.
Auf diesen Überschuss fällt Einkommensteuer entsprechend dem persönlichen Steuersatz des Eigentümers an.
Wer mehrere Garagen innerhalb eines Garagenparks besitzt, hat zudem einen wirtschaftlichen Vorteil: Die Mieteinnahmen verteilen sich auf mehrere einzelne Mietverhältnisse. Wird eine Garage vorübergehend frei, betrifft dies nur einen Teil der gesamten Mieteinnahmen.
Die Einkünfte aus den Garagen werden grundsätzlich in der Anlage V der Einkommensteuererklärung angegeben.
Welche Kosten lassen sich bei Garagen steuerlich absetzen?
Viele laufende Ausgaben, die direkt mit der Vermietung zusammenhängen, können den steuerpflichtigen Überschuss reduzieren.
Dazu können beispielsweise gehören:
- Reparaturen und Wartungsarbeiten
- Grundsteuer
- Versicherungen
- Verwaltungskosten
- Zinsen für ein Darlehen zur Finanzierung des Kaufs
- steuerlich anerkannte Fahrtkosten zum Objekt
- anteilige Steuerberatungskosten
- die Abschreibung der Garagen
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen laufenden Kosten und Anschaffungskosten. Nicht jede Ausgabe kann sofort vollständig von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Der Kaufpreis für das Gebäude wird beispielsweise über die Abschreibung über mehrere Jahre verteilt berücksichtigt.
Ein grundsätzlicher wirtschaftlicher Vorteil von Garagen ist ihr vergleichsweise einfacher Aufbau. Es gibt üblicherweise keine Heizungsanlage, keine Küche und keine Sanitärinstallation. Dadurch fallen viele typische Wartungs- und Reparaturkosten einer Wohnimmobilie gar nicht erst an.
Das bedeutet zwar auch weniger abzugsfähige Kosten – wirtschaftlich ist es aber natürlich besser, eine Ausgabe gar nicht erst zu haben, als sie lediglich steuerlich absetzen zu können.
Fällt beim Kauf einer Garage Grunderwerbsteuer an?
Beim klassischen Immobilienkauf einer Garage mit entsprechendem Grundstücks- oder Miteigentumsanteil fällt grundsätzlich Grunderwerbsteuer an.
Sie wird einmalig beim Kauf erhoben. Die Höhe richtet sich nach dem Bundesland, in dem sich die Immobilie befindet.
Zur eigentlichen Kaufsumme kommen außerdem in der Regel Kosten für Notar und Grundbuch hinzu.
Für die Beurteilung eines Garageninvestments sollte deshalb nicht nur der Kaufpreis betrachtet werden. Entscheidend sind die gesamten Anschaffungskosten im Verhältnis zu den erzielbaren Mieteinnahmen.
Bei unseren Angeboten stellen wir diese Zahlen transparent dar, damit Interessenten einschätzen können, welche Investition tatsächlich erforderlich ist und welche laufenden Einnahmen dem gegenüberstehen.
Wie funktioniert die AfA bei Garagen als Kapitalanlage?
AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“. Vereinfacht gesagt erlaubt das Finanzamt dem Eigentümer, den Wert des Gebäudes über dessen angenommene Nutzungsdauer steuerlich abzuschreiben.
Wichtig: Der Grundstücksanteil des Kaufpreises kann nicht abgeschrieben werden. Entscheidend ist der auf die Garagen beziehungsweise das Gebäude entfallende Anteil.
Für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, beträgt die reguläre lineare Gebäude-AfA grundsätzlich 3 Prozent pro Jahr. Für ältere Gebäude gelten teilweise andere Sätze.
Bei Garagen kann jedoch die Bauweise besonders interessant sein.
Kann für ein konkretes Objekt steuerlich eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer angesetzt werden, ist eine entsprechend höhere jährliche Abschreibung möglich.
Wird beispielsweise bei einem Objekt eine Nutzungsdauer von 14 Jahren steuerlich anerkannt, entspricht dies einer jährlichen Abschreibung von rund 7,14 Prozent auf den abschreibungsfähigen Gebäudewert.
Eine solche verkürzte Nutzungsdauer gilt allerdings nicht automatisch für jede Garage. Entscheidend sind das konkrete Gebäude, dessen Konstruktion und die steuerliche Anerkennung.
Für Investoren ist die AfA deshalb interessant, weil sie den steuerpflichtigen Überschuss reduzieren kann, ohne dass in gleicher Höhe tatsächlich Geld ausgegeben werden muss.
Ein vereinfachtes Beispiel:
Ein Anleger erzielt 10.000 Euro Mieteinnahmen im Jahr. Kann er beispielsweise 4.000 Euro AfA sowie weitere anerkannte Kosten geltend machen, muss er nicht die gesamten 10.000 Euro als Überschuss aus der Vermietung versteuern.
Die AfA erhöht dabei nicht die eigentliche Miete oder die Rendite des Objekts. Sie kann aber dazu führen, dass vom erwirtschafteten Ertrag nach Steuern mehr beim Anleger verbleibt.
Gerade bei Neubau-Garagenparks sollte deshalb geprüft werden, welche Abschreibung für das konkrete Objekt möglich ist.
Fällt bei Garagen Umsatzsteuer an?
Für viele private Garageninvestoren ist die Antwort zunächst einfach: Auf die Garagenmiete muss häufig keine Umsatzsteuer aufgeschlagen werden, wenn der Eigentümer die Kleinunternehmerregelung nutzen kann.
Seit 2025 gelten dafür grundsätzlich zwei Umsatzgrenzen:
- Im vorangegangenen Kalenderjahr darf der maßgebliche Gesamtumsatz 25.000 Euro nicht überschritten haben.
- Im laufenden Kalenderjahr darf der Gesamtumsatz 100.000 Euro nicht überschreiten.
Wer diese Voraussetzungen erfüllt und die Kleinunternehmerregelung anwendet, berechnet seinen Mietern keine Umsatzsteuer. Im Gegenzug kann er allerdings grundsätzlich auch keine Vorsteuer aus damit zusammenhängenden Ausgaben geltend machen.
Warum wird bei Garagen überhaupt über Umsatzsteuer gesprochen?
Weil eine separat vermietete Garage umsatzsteuerlich anders behandelt wird als eine vermietete Wohnung. Die normale langfristige Wohnraumvermietung ist in der Regel von der Umsatzsteuer befreit. Bei separat vermieteten Garagen und Stellplätzen besteht diese allgemeine Steuerbefreiung dagegen nicht.
Für einen kleineren privaten Garageninvestor ändert das häufig nichts, solange die Kleinunternehmerregelung greift.
Erst wenn diese nicht angewendet werden kann oder bewusst darauf verzichtet wird, wird die Umsatzsteuer bei der separaten Garagenvermietung praktisch relevant.
Eine weitere Ausnahme kann bestehen, wenn eine Garage gemeinsam mit einer Wohnung vermietet wird und steuerlich als Nebenleistung zur Wohnungsvermietung behandelt wird.
Für Anleger mit wenigen Garagen ist das Thema daher meist überschaubar. Wer größere Garagenbestände besitzt oder daneben bereits unternehmerisch tätig ist, sollte die persönliche Umsatzsteuersituation einmal mit seinem Steuerberater abstimmen.
Welche Rolle spielt die Grundsteuer bei Garagen?
Auch für Garagengrundstücke kann Grundsteuer anfallen.
Sie gehört zu den laufenden Kosten eines Immobilienbesitzers und sollte deshalb bei der Kalkulation eines Garageninvestments berücksichtigt werden.
Je nach Gestaltung des Mietvertrages können bestimmte laufende Kosten auf die Mieter umgelegt werden. Welche Kosten tatsächlich vom Eigentümer getragen werden und welche weiterberechnet werden können, ergibt sich aus dem jeweiligen Mietvertrag.
Im Vergleich zu vielen Wohnimmobilien bleibt die Kostenstruktur einer Garage allerdings meist überschaubar.
Was gilt beim Verkauf einer Garage steuerlich?
Auch beim späteren Verkauf kann die Steuer eine Rolle spielen.
Befindet sich die Garage im Privatvermögen und wird sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, kann ein erzielter Gewinn einkommensteuerpflichtig sein. Häufig wird hierfür der Begriff „Spekulationssteuer“ verwendet.
Dabei handelt es sich allerdings nicht um eine eigene Steuerart. Der Verkaufsgewinn wird als privates Veräußerungsgeschäft bei der Einkommensteuer berücksichtigt.
Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, ist ein Veräußerungsgewinn bei einer im Privatvermögen gehaltenen Immobilie grundsätzlich nicht nach diesen Regeln steuerpflichtig.
Wer innerhalb der Zehnjahresfrist verkauft, sollte noch einen weiteren Punkt kennen: Bereits in Anspruch genommene Abschreibungen werden bei der Berechnung des steuerlichen Veräußerungsgewinns berücksichtigt. Dadurch kann der zu versteuernde Verkaufsgewinn höher ausfallen.
Für langfristig orientierte Anleger ist die Zehnjahresfrist deshalb ein wichtiger Planungsfaktor.
Wer allerdings regelmäßig Immobilien oder einzelne Garagen kauft und nach kurzer Zeit wieder verkauft, sollte vorsichtiger sein. Bei umfangreicher Handelstätigkeit kann unter bestimmten Voraussetzungen ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen. Dann gelten andere steuerliche Regeln.
Für den normalen Anleger, der einen Garagenbestand kauft, vermietet und langfristig hält, steht dieses Thema jedoch nicht im Vordergrund.
Ab wann lohnt sich ein Garageninvestment steuerlich besonders?
Es gibt keine bestimmte Anzahl von Garagen, ab der eine Kapitalanlage plötzlich steuerlich besonders attraktiv wird.
Entscheidend sind vielmehr:
- Kaufpreis und Kaufnebenkosten
- Höhe der Mieteinnahmen
- abschreibungsfähiger Gebäudewert
- mögliche AfA
- laufende Kosten
- Finanzierung
- persönlicher Steuersatz
Wer einen höheren persönlichen Steuersatz hat, kann von steuerlich abzugsfähigen Kosten und Abschreibungen stärker profitieren als jemand mit einem niedrigen Steuersatz.
Trotzdem sollte die Steuer niemals der Hauptgrund für den Kauf einer Kapitalanlage sein.
Eine gute Kapitalanlage sollte bereits wirtschaftlich funktionieren.
Genau darauf basiert unser Konzept bei Garagen als Kapitalanlage: Im Mittelpunkt stehen die tatsächlich erzielbaren Mieteinnahmen, eine nachvollziehbare Nachfrage nach Garagen, überschaubare laufende Kosten und eine möglichst einfache Bewirtschaftung.
Mehrere Garagen innerhalb eines Garagenparks bieten dabei einen zusätzlichen Vorteil. Statt von einem einzigen Mietverhältnis abhängig zu sein, verteilen sich die Einnahmen auf mehrere Mieter. Ein einzelner Mieterwechsel oder eine vorübergehend leer stehende Garage wirkt sich dadurch nur anteilig auf die Gesamteinnahmen aus.
Die steuerliche Abschreibung ist anschließend ein zusätzlicher Faktor, der die persönliche Rendite nach Steuern verbessern kann.
Wer mit Immobilien langfristig Vermögen aufbauen oder sein Vermögen schützen möchte, sollte deshalb immer beides betrachten: die wirtschaftliche Qualität des Investments und seine persönliche steuerliche Situation.
So unterstützen wir beim steuerlich optimierten Garageninvestment
Wir bei Funktionierende Kapitalanlagen beschäftigen uns seit vielen Jahren mit Garagen und Garagenparks als Kapitalanlage.
Dabei versuchen wir nicht, ein Investment durch möglichst hohe Steuervorteile attraktiv erscheinen zu lassen. Zuerst muss das Objekt selbst funktionieren.
Entscheidend sind für uns unter anderem Standort, Nachfrage, Vermietung, Kaufpreis, laufende Kosten und eine nachvollziehbare Rendite.
Bei unseren Garagen-Kapitalanlagen profitieren Anleger unter anderem von folgenden Punkten:
- Bereits bestehende Garagenparks: Der Anleger kauft kein theoretisches Bauvorhaben, dessen spätere Vermietbarkeit sich erst noch zeigen muss.
- Bestehende Mieteinnahmen: Bei vermieteten Anlagen lässt sich wesentlich besser beurteilen, welche Einnahmen tatsächlich erzielt werden.
- Mehrere Garagen pro Investment: Die Mieteinnahmen verteilen sich auf mehrere einzelne Mietverhältnisse.
- Überschaubare Bewirtschaftung: Garagen benötigen weder Heizungsanlagen noch Küchen oder Sanitärbereiche.
- Direkter Kauf ohne Maklerprovision: Der Erwerb erfolgt direkt und ohne zusätzliche Maklercourtage für den Käufer.
- Transparente Zahlen: Kaufpreis, Mieteinnahmen und wesentliche Eckdaten des Investments werden nachvollziehbar dargestellt.
- Steuerliche Unterlagen zum Objekt: Soweit für das jeweilige Objekt relevant, erhalten Interessenten Informationen, die sie auch mit ihrem Steuerberater besprechen können.
Natürlich gibt es auch bei Garagen als Kapitalanlage Punkte, die vor einem Kauf geprüft werden sollten. Dazu gehören beispielsweise Standort, Nachfrage, Kaufpreis, mögliche Leerstände, Instandhaltung und die persönliche steuerliche Situation.
Der Vorteil liegt darin, dass sich viele dieser Faktoren vergleichsweise gut nachvollziehen und kalkulieren lassen.
Noch Fragen zur Garagen-Kapitalanlage?
Viele Fragen lassen sich in einem persönlichen Gespräch wesentlich schneller klären als durch seitenlange Erläuterungen im Internet.
Unser Verkaufsteam beschäftigt sich täglich mit Garagen als Kapitalanlage und berät Interessenten gerne ausführlich und unverbindlich – vom grundsätzlichen Verständnis unseres Konzepts über verfügbare Garagenparks und Mieteinnahmen bis hin zu Kaufabwicklung, Verwaltung und den objektspezifischen Informationen zur Abschreibung.
Eine besonders erfahrene Ansprechpartnerin ist unsere Verkaufsleiterin Karin Neulinger. Sie kennt unsere Garagenparks und das Kapitalanlage-Konzept aus der täglichen Praxis. Kaum eine Frage rund um das Thema Garageninvestment, die ihr nicht bereits begegnet ist.
Ein persönliches Gespräch schafft deshalb häufig schneller Klarheit als die weitere Recherche im Internet.
Karin Neulinger
Verkaufsleiterin Garagen-Kapitalanlagen
Telefon: 0178 2118040
E-Mail: verkaufsteam@future-construct.de
Die Beratung ist unverbindlich und darf gerne ausführlich sein. Frau Neulinger und unser Verkaufsteam erklären Ihnen, wie unser Konzept funktioniert, welche Garagenparks aktuell angeboten werden und welche Punkte Sie vor einer Investitionsentscheidung kennen sollten.
Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick über steuerliche Themen rund um Garagen als Kapitalanlage und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Die konkrete steuerliche Behandlung hängt vom jeweiligen Objekt und von der persönlichen Situation des Investors ab.
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