„Fit for 55“ – Bleiben Immobilien rentable Kapitalanlagen?

Mit dem „Green Deal“ und dem zugehörigen Maßnahmenpaket „Fit for 55“ will die Europäische Union bzw. die EU-Kommission die EU-Länder und Volkswirtschaften umbauen, um die Klimaziele der EU zu erreichen. Die Eingriffe und Auswirkungen in den einzelnen Sektoren sind teils sehr tiefgreifend. Auch der Immobilienbereich ist stark betroffen, weil Gebäude verpflichtend bestimmten Standards angepasst werden müssen und teure Renovierungen womöglich unumgehbar werden. Auch für Kapitalanleger wird das ein Problem darstellen, und die Frage ist, in welche Immobilien kann man noch investieren, so dass gesetzliche Verpflichtungen nicht die komplette Rendite ruinieren? Unser Vorschlag: Garagen. Denn Garagen benötigen keine aufwendige Dämmung und keine umweltfreundliche Heizung und sind daher nicht von den „Fit for 55“-Maßnahmen betroffen.

Was ist „Fit for 55“?

Im Juli 2021 hat die EU Kommission ein Vorschlagspaket für Maßnahmen veröffentlicht, mit denen die EU-Klimaziele bis zum Jahr 2030 realisiert werden sollen. „Fit for 55“ enthält eine ganze Reihe von Vorschlägen für Änderungen und Ergänzungen bestehender EU-Rechtsvorschriften. Übergreifend sind fast alle Sektoren betroffen, wie Energie, Verkehr, Landwirtschaft, Industrie und natürlich auch Immobilien. Erste Auswirkungen des EU-Klimaschutzpakets „Fit for 55“ sind bereits Realität und gültiges Gesetz, wie etwa der Beschluss zur Reduzierung von Treibhausgasemissionen der Europäischen Union bis 2030 um mindestens 55 % zum Referenzjahr 1990 oder das erst kürzlich im Februar 2023 vom EU-Parlament durchgewinkte Verbot von Verbrennungsmotoren bei neuzugelassenen Pkw.

Aber nicht alle vorgeschlagenen Maßnahmen sind bereits beschlossen. Diese müssen von den Mitgliedsstaaten der Europäischen Union und dem EU-Parlament debattiert, überarbeitet und schließlich als Gesetz verabschiedet werden. Der Prozess hierfür wird einige Zeit in Anspruch nehmen und gegenwärtig ist nicht klar, ob alle gemachten Vorschläge in ihrer derzeitigen Form angenommen werden.

Weitere Erklärungen hierzu finden Sie in den FAQ

Fit for 55 und Immobilienbesitz

Bevor wir auf die Bedeutung von „Fit for 55“ für Immobilienbesitzer eingehen, sei an dieser Stelle noch einmal klargestellt, dass viele der Maßnahmen noch nicht offiziell beschlossen sind und noch keine Gesetzeskraft haben. Zahlreiche Vorschläge werden noch diskutiert und verhandelt. Wie aber beispielsweise auch die kürzliche Verabschiedung des Aus für Verbrennungsmotoren zeigt, wird die Umsetzung von den betreffenden Protagonisten mit großem Missionseifer und absolut ernsthaft vorangetrieben. Gegenwärtig muss man also davon ausgehen, dass es zahlreiche dieser geplanten Vorschriften so oder so ähnlich in die Gesetzesbücher schaffen werden.

Für Immobilienbesitzer ist es daher richtig und notwendig, einen Überblick über die geplanten Maßnahmen zu haben, damit sie wissen, was da auf sie zukommt. Fit for 55 wird Immobilienbesitzer tatsächlich zu zahlreichen Maßnahmen verpflichten und es wird nicht viele Immobilienbesitzer geben, die nicht in irgendeiner Hinsicht davon betroffen sein werden. Im Wesentlichen lassen sich die Maßnahmen in Bezug auf Immobilien wie in den folgenden zwei Punkten zusammenfassen:

1. Die EU-Kommission schlägt vor, die Energieeffizienz von Gebäuden zu erhöhen. In der Realität bedeutet das, dass Immobilienbesitzer verpflichtet werden sollen, ihre Immobilie zu renovieren, zu dämmen und Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz zu ergreifen, falls die Immobilie nicht bereits den anvisierten Kriterien genügt.
2. Weiterhin möchte die EU-Kommission bestimmte CO₂-Grenzwerte für Gebäude festlegen, die nicht überschritten werden dürfen. Für Immobilienbesitzer mag das bedeuten, dass sie ihr Heizsystem austauschen oder erneuern müssen, damit diese Grenzwerte eingehalten werden.

Nullemission bei allen Gebäuden bis 2050
Gesamtenergieeffizienzklasse D für alle Wohngebäude bis 2033.

Konkret soll der durchschnittliche Primärenergieverbrauch bei Wohngebäuden aus dem Bestand europaweit bis 2033 mindestens die Gesamtenergieeffizienzklasse D erreichen (A+ = sehr energieeffizient, H = sehr ineffizient). Bis 2040 soll jeweils ein Wert erzielt werden, der gewährleistet, dass im betreffenden EU-Mitgliedsland in der weiteren Entwicklung jeweils bis 2050 ein Gebäudebestand mit Nullemission erreicht wird. Ab 2050 ist dann vorgesehen, dass alle Gebäude Nullemission erreichen. Neubaugebäude müssen bereits ab 2030 emissionsfrei sein, Gebäude öffentlicher Einrichtungen bereits ab 2028. Ab 2030 sollen für alle Neubaugebäude Ausweise, die die Gesamtenergieeffizienz dokumentieren, verbindlich sein.

Für Immobilienbesitzer hält das Verordnungspaket damit neue – und vor allem teure – Vorschriften bereit. Millionen von Immobilien müssen wohl aufwendig saniert werden, um den neuen Energievorgaben zu genügen.

Auswirkungen auf den Immobilienwert – Kapitalanlagen in Immobilien

Wer ein Haus umfassend renovieren und/oder eine neue Heizung einbauen muss, darf eine saftige Rechnung erwarten, wenn er denn Handwerker findet, die die Maßnahme vornehmen. Es mag sein, dass ein Haus, nachdem es renoviert ist und eine neue Heizung hat, einen entsprechenden Wertzuwachs hat. Jedoch, nur ein geringer Prozentsatz der Haus- oder Wohnungsbesitzer hat gerade mal 20.000, 50.000 oder 100.000 € auf der hohen Kante, um einfach eine umfangreiche Renovierung zu bezahlen.

Auch für Vermieter und Kapitalanleger kann das zu einem substanziellen Problem werden. Stellen Sie sich vor, Sie haben vor 10 Jahren eine Wohnung zur Kapitalanlage gekauft, die Kredittilgung ist auf einem guten Weg, und Sie erhalten Bescheid, dass Sie die Wohnung renovieren müssen, damit sie den neuen Energierichtlinien entspricht. Finanziell dürfte mehr dahingegangen sein, als die frohen Renditeerwartungen. Und die Modernisierungskosten können auch nur zu einem geringen Teil auf die Mieter umgelegt werden. Viele Kapitalanleger wären unter solchen Umständen vielleicht auch gleich wieder zum Verkauf ihrer Immobilie gezwungen.

In Deutschland werden wohl rund 3 Millionen Häuser ab 2030 bzw. 2033 nicht mehr genutzt werden dürfen, weil für diese eine Sanierung keine Option sei, gibt der Präsident des Eigentümerverbandes Haus&Grund in einem Spiegel-Interview zu bedenken. Er sieht den Traum von den eigenen vier Wänden für viele private Eigentümer praktisch für beendet, werden die Vorhaben der EU-Kommission wie vorgesehen umgesetzt. Wo die bisherigen Bewohner dann unterkommen sollen, wäre natürlich eine weitere Frage, die sich direkt anschließt.

Möglicherweise steigen Immobilien, die allen Energieeffizienzkriterien entsprechen, in ihrem Wert und entsprechende Mieteinnahmen lassen sich realisieren. Sie könnten vielleicht auch eine passable Kapitalanlage abgeben. Bei Wohnungen, die erst renoviert werden müssen, muss kalkuliert werden. In der Mehrzahl der Fälle ist davon auszugehen, dass die Rendite einer Wohnung, in die erst mal eine Menge zusätzliches Kapital investiert werden muss, kein sehr hohes Renditelevel erreichen wird. Vor allem wird für viele Immobilienbesitzer aber erst einmal das größte Problem sein, das für die Renovierung oder Heizungswechsel zusätzlich nötige Kapital aufzutreiben.

Investment in Immobilien – Unsere Alternative, die neugierig macht und finanziell absichert

Zurück also zu der Frage, ob es noch vielversprechende Anlagemöglichkeiten in Immobilien gibt, die nicht von den Risiken betroffen sein werden, die „Fit for 55“ mit sich bringt. Unsere Überzeugung ist: Garagen sind eine echte Lösung, um „Fit for 55“ entgegenzuwirken. Denn Garagen sind nicht von den neuen Vorschriften betroffen, unter anderem, weil sie keine Heizenergie verbrauchen und als Gebäude auch keine Schadstoffe abgeben. Sie sind somit die ideale Möglichkeit für Ihre nächste Investition, ohne vom EU-Green Deal betroffen zu sein. Unsere Überzeugung gründen wir auf handfeste Erfahrung. Wir sind ein Unternehmen, das seit 30 Jahren auf den Bau, den Einkauf und den Verkauf von Garagen, Garagenparks und Stellplätzen spezialisiert ist.

Unsere Feststellung ist die folgende: Eine Investition in eine Wohnimmobilie war bisher eine bewährte Methode, Kapital anzulegen. Allerdings haben sich die Zeiten geändert. Allein im letzten Jahr ist das Investitionsvolumen auf dem Immobilienmarkt um ca. 40 % zurückgegangen – Tendenz weiter fallend.

Unsere Investitionsmöglichkeiten in Form von Garagenparks bieten diverse Vorteile gegenüber der klassischen Wohnimmobilie: Die steuerliche Abschreibungszeit der Objekte ist wesentlich geringer. Gemauerte Gebäude werden meist mit 2 % abgeschrieben, unsere Neubaugaragen dagegen mit 7,14 %. Die Garagen sind sehr robust gebaut, somit sind kaum Instandsetzungsarbeiten notwendig, was gegenüber Wohnimmobilien hohes Renditepotenzial birgt. Und das EU-Programm „Fit für 55“ besagt, dass bis 2030 der Energieverbrauch bei Wohnimmobilien um mind. 55 % gesenkt werden soll. Diese Vorschrift verursacht für die Eigentümer hohe Kosten. Auf unsere Neubaugaragen trifft die Maßnahme, wie dargelegt, nicht zu. Das Gesamtkonzept unserer Garagen und Stellplätze ist auf eine langlebige Investition mit hoher Qualität ausgerichtet. Unsere Garagenparks bringen damit eine solide Rendite zur Risikoabsicherung, Altersvorsorge oder für den Vermögensaufbau.

Gerne unterstützen wir Sie, das ideale Immobilieninvestment für Ihre Zukunft zu finden und freuen uns über Ihr Interesse. Kontaktieren Sie uns unter 08121 25740-0 oder unter Info@FutureConstruct.de.