Das Grundbuch – Was ist es und was steht drin?
Grundstücks- und Immobilienkauf, Hypothekenaufnahme, Erb- und Nachlassangelegenheiten, Eigentumsprüfung, Bauvorhaben, Grenzstreitigkeiten, Eigentumsübertragung im Scheidungsfall, etc., etc. Es gibt zahlreiche Umstände, bei denen Sie als Immobilieneigentümer oder Käufer mit dem „Grundbuch“ zu tun haben und wo Sie Einblick, Informationen oder Nachweise aus dem Grundbuch benötigen. Doch was ist das eigentlich, das Grundbuch? Aus welchen Bestandteilen besteht das Grundbuch und welche Bedeutung haben Sie? Wann brauchen Sie einen Grundbuchauszug und wie können Sie einen Grundbuchauszug beantragen? Für diese Fragen wollen wir hier einfache und verständliche Antworten finden.
Was ist das „Grundbuch“?
Der Duden definiert das Grundbuch als „von dem zuständigen Amt geführtes öffentliches Verzeichnis der Grundstücke eines Bezirks mit den Angaben über die jeweiligen rechtlichen Verhältnisse“.
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register und wird von den örtlichen Grundbuchämtern geführt, die in der Regel dem lokalen Amtsgericht angegliedert sind. Jedes Grundstück in der Region, für die das Amtsgericht zuständig ist, hat ein eigenes Grundbuchblatt, auf dem die relevanten Informationen zu Eigentumsverhältnissen, Belastungen und Rechten eingetragen sind bzw. werden.
Jedes Grundbuchblatt ist mit einer laufenden Nummer gekennzeichnet (Grundbuchblattnummer). Alle Grundbuchblätter aus einem Grundbuchbezirk werden laufend durchnummeriert. Die Grundbuchblattnummer wird vom Grundbuchamt zugeteilt, wenn für ein Grundstück ein neues Grundbuchblatt erstellt wird.
Alle Eintragungen im Grundbuch sind öffentlich einsehbar und dienen der Rechtssicherheit und der Transparenz im Zusammenhang mit Grundstücken und Immobilien.
Welche relevanten Informationen stehen im Grundbuch?
Im Grundbuch sind in einer konkreten Reihenfolge bestimmte Informationen zu Grundstücken festgehalten. Das Grundbuch ist üblicherweise in drei Hauptabteilungen unterteilt. Diese Abteilungen werden als Grundbuchblätter bezeichnet. Jedes Grundstück hat sein eigenes Grundbuchblatt. Die drei Hauptabteilungen sind:
Abteilung I (Eigentumsverhältnisse): Hier werden alle Eigentumsverhältnisse an dem Grundstück festgehalten. Dies umfasst Informationen über den aktuellen Eigentümer und frühere Eigentümer, Eigentumsübertragungen, Erbangelegenheiten und andere relevante Informationen, die die Eigentumsverhältnisse betreffen.
Abteilung II (Beschränkungen und Lasten eines Grundstücks): In Abteilung II werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks vermerkt, allerdings nicht Grundpfandrechte, die in Abteilung III eingetragen werden. Zu den hier eingetragenen Lasten und Beschränkungen gehören Grunddienstbarkeiten, Vorkaufsrechte, Nießbrauch und Wohnrechte, Erbbaurechte, Auflassungsvormerkung, Zwangsversteigerungs- u. Insolvenzvermerke, Testamentsvollstrecker-Vermerke, Sanierungsvermerke, Verwaltungs- und Benutzungsregelungen bei Miteigentum.
Abteilung III (Grundpfandrechte): In dieser Abteilung werden Grundpfandrechte vermerkt, hierunter fallen Grundschulden, Hypotheken, Rentenschulden.
Zusätzlich zu diesen drei Hauptabteilungen kann es noch einen Grundbuchanhang geben, der weitere Einzelheiten zu den Eintragungen enthält.
Grundbuch Auszug Deckblatt
Diese beiden Beispiele für einen Grundbuchauszug entsprechen einem originalen Grundbuchauszug. Die darin enthaltenen Einträge sind fiktiv, entsprechen jedoch inhaltlich echten Grundbucheinträgen.
Grundbuch Auszug Zweite Abteilung
Diese beiden Beispiele für einen Grundbuchauszug entsprechen einem originalen Grundbuchauszug. Die darin enthaltenen Einträge sind fiktiv, entsprechen jedoch inhaltlich echten Grundbucheinträgen.
Was ist ein Grundbuchauszug und wann brauchen Sie ihn?
Ein Grundbuchauszug ist eine vollständige Abschrift aller Eintragungen im Grundbuch zu einem bestimmten Grundstück. Ein Grundbuchauszug ist in verschiedenen Situationen erforderlich, in denen Sie Informationen über ein bestimmtes Grundstück oder eine Immobilie benötigen oder bestimmte Nachweise erbringen müssen.
Sind Sie beispielsweise Verkäufer einer Immobilie, benötigen Sie einen Grundbuchauszug, um gegenüber dem Käufer und dem Notar zu belegen, dass Sie tatsächlich der Eigentümer sind. Als Käufer müssen Sie bei einem Finanzierungsantrag der Bank einen Grundbuchauszug vorlegen, damit sie eine Beleihungsprüfung durchführen kann und Ihnen schließlich einen Kredit gewährt.
Weitere Situationen, für die ein Grundbuchauszug benötigt wird:
Hypothekenaufnahme: Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen wollen, wird die Bank in der Regel einen aktuellen Grundbuchauszug verlangen, um die Kreditsicherheit zu überprüfen.
Erbangelegenheiten: Wenn eine Immobilie vererbt wird, kann ein Grundbuchauszug nötig sein, um die Erbfolge zu klären.
Rechtliche Angelegenheiten: In rechtlichen Streitigkeiten oder Gerichtsverfahren im Zusammenhang mit Grundstücken kann ein Grundbuchauszug ein wichtiges Beweismittel sein.
Bauvorhaben: Wenn Sie ein Bauprojekt planen, kann ein Grundbuchauszug Informationen über die Eigentumsverhältnisse und Grundstücksgrenzen bereitstellen.
Wie bekommen Sie einen Grundbuchauszug?
Zunächst einmal ist der Zugriff auf das Grundbuch und auf Grundbucheinträge nicht beliebig möglich. Gesetzlich ist geregelt, dass nur diejenigen Personen einen Grundbuchauszug beantragen können, die er auch tatsächlich angeht. Im Fachgespräch muss man ein „berechtigtes Interesse“ darlegen können, um Grundbucheinsicht zu erhalten.
Grundsätzlich haben natürlich Eigentümer ein berechtigtes Interesse, sich über die Verhältnisse ihrer Immobilie eingehend zu informieren. Ebenso Personen, die sich konkret für den Kauf einer bestimmten Immobilie interessieren. In einigen Fällen können auch Banken, Behörden oder bestimmte Personen wie Notare oder Mieter ein Recht auf Einsichtnahme haben. Allerdings muss immer der Grund und das berechtigte Interesse dargelegt werden, damit dabei alles rechtmäßig zugeht.
Den Grundbuchauszug anfordern
Ist Ihr berechtigtes Interesse gegeben, gibt es für Sie prinzipiell 3 Wege, einen Grundbuchauszug anzufordern:
1. Sie beantragen den Grundbuchauszug direkt beim zuständigen Grundbuchamt/Amtsgericht
Hierzu müssen Sie zunächst das zuständige Amtsgericht ermitteln. Am besten geht das über justiz.de, wo Sie im Orts- und Gerichtsverzeichnis mittels der Postleitzahl nach dem zuständigen Gericht suchen können. Dann können Sie das Gericht bzw. das Grundbuchamt direkt anschreiben. Damit das Grundbuchamt den passenden Grundbuchauszug zuordnen kann, machen Sie in Ihrem Schreiben möglichst vollständige Angaben zum konkreten Grundstück wie Adresse, Lage, Flurstücknummer, evtl. Eigentümerinformationen wie Namen von aktuellen oder früheren Eigentümern. Nennen Sie auch den Zweck Ihrer Anfrage, sodass das berechtigte Interesse ersichtlich wird und nennen Sie natürlich auch Ihre eigenen Kontaktdaten und Adresse.
2. Sie nutzen den Service eines Online-Portals für eine Online-Bestellung
Es gibt auch die Möglichkeit, einen Grundbuchauszug online anzufordern. Allerdings steht Ihnen diese Möglichkeit als Privatperson nicht offen. Dies ist nur für spezifische Institutionen wie Gerichte, Notare, bestimmte Behörden oder öffentlich bestellte Vermessungsingenieure vorgesehen. Daneben gibt es aber auch externe Anbieter im Internet, die diese Berechtigung haben und einen Grundbuchauszug online anfordern können und dies für Sie als Service anbieten. Suchen Sie danach mit einer entsprechenden Suchmaschinenanfrage wie „Grundbuchauszug online anfordern“ und Sie bekommen eine Auflistung von Anbietern. Die entsprechenden Anbieter fragen online die erforderlichen Daten ab und übermitteln den Antrag für Sie direkt ans Grundbuchamt und beschaffen für Sie die Daten.
3. Sie lassen den Grundbuchauszug über Ihren Notar anfordern
Notare können einen Grundbuchauszug direkt elektronisch anfordern. Diesen Weg zu nutzen, bietet sich vor allem an, wenn der Notar zum Beispiel im Rahmen eines Verkaufs der Immobilie mit diesem Vorgang betraut ist und hier ohnehin bereits mit Ihnen zusammenarbeitet.
Wie viel kostet ein Grundbuchauszug?
Je nach Art und Weise, wie sie den Grundbuchauszug bestellen und auch abhängig von der Art des Auszugs, den Sie benötigen, kostet ein Grundbuchauszug in der Regel zwischen 10 und 50 €. Möchten Sie lediglich einen einfachen Grundbuchauszug, um sich persönlich über Ihre Immobilie zu informieren und benötigen diesen nicht für offizielle Zwecke, liegen die Kosten meist zwischen 10 und 35 €. Benötigen Sie den Auszug für einen nicht privaten Zweck, wie dem Nachweis bei einer Bank, benötigen Sie einen beglaubigten Grundbuchauszug, wobei die Kosten hier meist im Bereich 15 bis 50 € liegen.
Auszug aus dem Liegenschaftskataster
Die Flurkarte, Katasterkarte, Liegenschaftskarte sowie Lageplan genannten Auszug aus dem Liegenschaftskataster wird bei der Katasterbehörde der jeweiligen Stadt angefordert. Die Katasterkarte stellt einen amtlichen Nachweis für die Existenz eines Grundstücks dar. Für die Beantragung eines Katasterkartenauszugs müssen Sie kein berechtigtes Interesse nachweisen. Grundsätzlich steht es jedem Interessierten zu, die Karte bestellen.
Woher bekommt man eine Katasterkarte?
Einen Auszug aus dem Liegenschaftskataster können Sie beim zuständigen Katasteramt in der Gemeinde beantragen, in der das Grundstück liegt. Im Allgemeinen kann die Karte dort persönlich oder per E-Mail, Post oder Fax angefordert werden.
Unbebautes Grundstück:
In unserer Annahme wird ein Flurstück Nr. 1/3 als „Bauplatz“ ausgewiesen. Mit anderen Worten war das Flurstück unbebaut und war für die Bebauung vorgesehen. Da es noch keine Hausnummer gab, wurde als Lage einfach nur „An der Keilhauer Straße“ angegeben.
Bebautes Grundstück:
Später wurde das Flurstück mit zwei Häusern bebaut und vom Amt wurden den neu gebauten Häusern Hausnummern zugeteilt. Die Angaben zur Wirtschaftsart und Lage wurden entsprechend im Grundbuch zu „Gebäude- und Freifläche“ und „Keilhauer Straße 42, 44“ geändert. Das Flurstück wurde schließlich so aufgeteilt, dass jedes Haus auf einem eigenen Flurstück steht. Die Angaben zur Lage wurde in den neuen Einträgen entsprechend angepasst.
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Ich freue mich sehr, von Ihnen zu hören!
Herzliche Grüße aus Markt Schwaben
Herr Martin Edler von Dall’Armi
Vorstandsvorsitzender
Future Construct AG
Bahnhofstraße 25
85570 Markt Schwaben
Tel.: 08121 25740-0
Fax: 08121 25740-50
