Mausgraue Renditebringer 2
Parkhäuser, Garagenhöfe & Co. führen ein Nischendasein – zu Unrecht. Denn die Renditen sind hoch, Instandhaltungskosten gering und Nutzerwechsel selten. Warum es Zeit wird, dass Parkraum-Immobilien eine eigene Assetklasse werden.
Tiefgaragen, Garagenhöfe und Pkw-Stellplätze im Hof sind unsexy. Für viele sind insbesondere Tiefgaragen Angsträume. Für Entwickler sind sie oft ein notwendiges Übel, weil vielfach die Stellplatzschlüssel den Bau von mehr Parkraum vorsehen als tatsächlich gebraucht wird. Dabei sind gerade bei Tiefgaragenstellplätzen die Baukosten mit über 35.000 Euro pro Einstellbucht hoch. Gegebenenfalls müssen nach dem Ende des Vorhabens für überschüssige Restanten Mieter oder Käufer in der Nachbarschaft gefunden werden (siehe unten). Darüber hinaus geraten öffentlich zugängliche, zentrale Parkhäuser in den Fokus neuer Nutzergruppen. Es gibt Projekte, bei denen sie als Umschlagplatz für Online-Bestellungen dienen. Die Pakete werden früh morgens per Kleinlaster in das Parkhaus gebracht, dort auf kleine Boxen und Lastenfahrräder verteilt und im Laufe des Tages an die Adressaten ausgeliefert. In anderen Parkhäusern gibt es Verleihstationen für Carsharing-Autos oder Paketstationen, an die Kunden ihre Bestellungen schicken lassen sowie Tag und Nacht abholen können. „Zukünftig wichtiger wird das Thema Ladestationen für E-Autos.
Auch sichere, verschließbare Einstellboxen für teure Lasten- und Elektrofahrräder, für die Stadtbewohner oft keinen Platz im Keller haben, werden wichtige Themen“, ist sich Dr. Mark Friesen sicher. Er ist Managing Partner von QUINTA Consulting und berät Eigentümer und Betreiber von Parkhäusern, darunter Kommunen, Flughafen-Betreiber, Assetmanager, private Eigentümer und Verwalterfirmen. Er glaubt, dass das Parken künftig intelligenter und digitaler wird. Am Firmensitz in Frankfurt am Main sieht er, wie verschwenderisch teilweise mit Parkraum umgegangen wird: die Parkflächen für Wohnungen und Büros liegen teilweise nebeneinander. Die Parkplätze der Büros sind tagsüber belegt und nachts leer. Die der Wohnungsbesitzer sind nachts belegt und tagsüber verwaist. „Mit intelligenten Zugangs- und Zahlungssystemen könnten Parkraum-Betreiber der Büros ihre Flächen für Anwohner öffnen“, so Experte Friesen. Bei Neubauvorhaben könnten vakante Stellplätze in der Nachbarschaft in den Stellplatzschlüssel einbezogen werden. Mit dem Einzug der Digitalisierung in die Betonbuchten ließe sich außerdem die Flächenauslastung verbessern. Dauerparker müssten auf fest zugewiesene Plätze verzichten, ihnen würde dann eine freie Parkbucht per App zugewiesen, die zu ihrer gewünschten Parkzeit passt. Tagsüber könnte mehr Raum an Kurzzeitparker vergeben werden. Im Gegenzug zahlen Dauerparker für dieses Mehr an Flexibilität weniger Stellplatzmiete. Überhaupt gelinge es mit variableren Tarifen, Parkhäuser besser auszulasten. Hilfreich seien zudem Gebühren, die sich an der Auslastung orientieren, meint Friesen. Ist diese bei einem Parkhaus an einer Einkaufsstraße gering, etwa werktags am späten Vormittag, könnten die Parkkosten niedriger sein als zu Zeiten mit hoher Nachfrage wie am Samstag oder in den frühen Abendstunden. Auch der Umstieg von Kassenautomaten auf eine Bezahlung per App oder Kartenzahlung spart Kosten.
Der Wachdienst muss sich nicht mehr um die Kassenleerung und Wechselgeld kümmern; außerdem sind bargeldlose Systeme weniger reparaturanfällig. „Bei Objekten mit mehreren Kassen lassen sich durch einen Umstieg jeden Monat dreistellige Euro-Beträge einsparen. Seit Ausbruch der Pandemie schätzen viele Kunden kontaktloses Zahlen“, erläutert Friesen. Etwa 90 Prozent der deutschen Parkhaus-Stellplätze sind älter als 25 Jahre. Viele Eigentümer haben es unterlassen, Investitionen in Sicherheit, Licht und Nutzerführung zu tätigen. „Aber nicht jede Investition lässt sich in Form höherer Parkgebühren amortisieren. Sauberkeit und Sicherheit steht bei den Nutzern weit oben, etwa durch eine gute Ausleuchtung, Beschilderung, Alarmschalter oder Überwachungskameras. Gimmicks hingegen wie Musik, Beduftung oder das Aufstellen von Pflanzen ziehen keine Qualitätssteigerung nach sich, für die Parker bereit sind, signifikant mehr Geld auszugeben“, so Friesen. Großes Potential sieht er in der Elektromobilität, die von der Politik seit geraumer Zeit mit Zuschüssen und Fördermitteln vorangetrieben wird. Parkhaus-Betreiber sollten Ladestationen nachrüsten, um neue Kunden zu gewinnen. Denn das Ziel ist, dass 70 bis 80 Prozent der Wagen nachts an der Wohnung, dem Haus oder Hotel geladen werden. Weil viele Wohnungsbesitzer in dicht bebauten Innenstädten keine festen Parkplätze haben, müssen sie sich nach Alternativen umschauen, etwa einem Stellplatz im benachbarten Parkhaus. Ansonsten wünscht sich Friesen, dass Parkraum-Immobilien als eine Assetklasse angesehen werden und aus ihrem Mauerblümchen- Dasein heraustreten. Vielen Eigentümern und Betreibern fehle das Know-how, was sie aus diesen Flächen rausholen können, welche Investitionen sinnvoll sind und wie sie Abläufe verbessern können. Hinzu kommt, dass bei Garagenimmobilien Marktdaten fehlen. Meistens muss man sich mit Schätzungen behelfen. Aber wer weiß: Logistikflächen führten vor zehn Jahren ebenfalls ein Nischendasein und haben es mittlerweile zu einer gefragten Immobilienklasse geschafft. Die stabilen Parkraum-Renditen von teils über 5 Prozent erhalten gerade einen Dämpfer. Schuld ist die Pandemie.
Wenn Geschäfte geschlossen bleiben, kaum Geschäftsreisen und Events stattfinden, minimiert das die Einnahmen der Betreiber. In pandemiefreien Zeiten liegt die Auslastung von Parkgaragen bei durchschnittlich 60 Prozent. Aber die Zeiten werden vermutlich wieder besser. Problematisch sind Parkhäuser, die sich nicht wirtschaftlich betreiben lassen in Sachen Drittverwendung. Dann bleibt in der Regel nur der Abriss. Wegen der niedrigen Geschossdecke, der Statik und der verwendeten Materialien lassen sie sich nicht in Büros, Retail-Flächen oder Wohnungen umbauen. In Köln behalf sich deshalb vor einigen Jahren ein Parkhausbesitzer damit, dass er die beiden oberen Etagen abtrug und durch hochwertige Eigentumswohnungen ersetzte. Neben Stellplätzen, die in Parkhäusern gebündelt sind, gibt es eine Vielzahl von oberirdischen Garagen sowie Garagenhöfen mit teils über 100 Stellplätzen, für die Immobilienmakler ab und an Vermittlungsaufträge erhalten. Garagen verknüpfen ein geringes Risiko mit einer guten Rendite.
Die Nettomieten von Garagen kletterten nach Erhebungen der Future Construct AG in den zurückliegenden fünf Jahren um rund 38 Prozent. Das Unternehmen aus Markt Schwaben hat sich seit vielen Jahren unter anderem auf den Bau, Verkauf und die Vermietung von Garagen spezialisiert. Die jährliche durchschnittliche Mietsteigerung liegt bei etwa sieben Prozent. Wobei in Ballungsregionen und Großstädten die Steigerungen höher ausfallen als in ländlichen Regionen. In Leipzig ließen sich beispielsweise Erhöhungen von 65 auf 89 Euro pro Stellplatz realisieren. In Großstädten liegt die Monatsmiete bei teils 200 Euro, in ländlichen Regionen und Vororten hingegen bei etwa 25 bis 60 Euro. „Das klingt zunächst nach wenig. Bei einem Garagenhof mit 50 oder 100 Garagen wird es allerdings interessant“, erläutert Volker Rainer, Vorstand von Future Construct. Dabei beobachtet er, dass in etwa 50 Prozent der Garagen keine Autos parken. Stattdessen werden in ihnen Motorräder, Surfbretter, Skier, Fahrräder oder andere Dinge gelagert. Hinzu kommt, dass ältere Garagen, etwa aus den 1970er Jahren, zu klein für die beliebten SUVs sind. Das Unternehmen unterstützt zudem Makler und Bauträger von Neubauvorhaben bei der Vermittlung von Garagen, die über den tatsächlichen Bedarf hinaus errichtet wurden, weil der lokale Stellplatzschlüssel dies vorsieht. Die Stadt Erding verlangt beispielsweise für jede neue Wohnung den Nachweis von zwei Stellplätzen. Oberirdische Garagen lassen sich, so Experte Rainer, in ländlichen Neubaugebieten gut an Nachbarn veräußern beziehungsweise vermieten. Auch bei der Bewirtschaftung haben Garagen klare Vorzüge, etwa gegenüber Wohnobjekten. Wenn sie separat von der Wohnung vermietet werden, sind sie einfacher zu kündigen.
Zudem können die Mieten bei laufenden Verträgen einfacher angepasst werden als bei Mietwohnungen. Hinzu kommen in der Regel steuerlich besseren Abschreibungsmöglichkeiten als bei anderen Immobilienarten. Die Nutzungsdauer von Großgaragen liegt mit über 60 Jahren deutlich über der von Büroimmobilien, die im Schnitt nach 20 Jahren saniert werden müssen. Auch Leerstände sind selten. „Und falls ein Garagenmieter seine Miete in Höhe von beispielsweise 70 Euro nicht überweist, bringt das den Vermieter nicht so sehr in finanzielle Schwierigkeiten wie ein Wohnungsmieter, der mit seiner Kaltmiete von 800 Euro im Rückstand ist“, erläutert Rainer. Dass die Liebe der Deutschen zum Auto nachlässt, ist unwahrscheinlich. Die Zahl der Pkw-Neuzulassungen ist konstant hoch. Dessen ungeachtet ändert sich das Mobilitätsverhalten der Menschen, insbesondere in Großstädten. Mehr Menschen besitzen kein eigenes Auto mehr, Paare verzichten auf den Zweitwagen und nutzen bei Bedarf einen Miet- oder Carsharing-Wagen. Oder sie nehmen einen Elektroroller, ein E-Scooter oder ein Mietfahrrad, die am Straßenrand stehen und über eine App gestartet werden. Gleichzeitig experimentieren viele Städte mit einer Umverteilung des öffentlichen Raumes. Pkw-Stellplätze am Straßenrand werden kassiert und machen Platz für breitere Gehsteige, Radwege oder Außenflächen für benachbarte Bars, Cafés und Restaurants. Im Herbst 2020 verkündete die Pariser Bürgermeisterin Anne Hidalgo in den nächsten sechs Jahren 70.000 Pkw-Stellplätze am Straßenrand zu streichen. Viele Deutsche Städte lehnen sich nicht ganz so weit aus dem Fenster, verfolgen aber ähnliche Ziele. Diese Entwicklungen geben Parkhäusern neuen Aufwind, schließlich müssen die Blechkisten irgendwo abgestellt werden. Hinzu kommt, dass eine der ersten Funktionen autonom fahrender Autos vermutlich darin bestehen wird, dass sie selbsttätig in Parkhäuser fahren und einparken, während der Fahrzeugführer erst gar nicht das Parkhaus betreten muss. Dann sind Parkhäuser auch keine Angsträume mehr, die Filmemacher aktuell noch inspirieren, in den Gebäuden Krimis zu drehen.
? Bernhard Hoffmann
Quelle: Immobilienprofi kompakt, April 2021
