Immobilienrendite berechnen. Wie kalkulieren Sie richtig? Und worauf müssen Sie bei der Bewertung achten? Bei der Wahl einer zugkräftigen Geldanlage sind Immobilien oft eine gute Wahl. Die Wertbeständigkeit und die regelmäßigen Einnahmen eines Mehrfamilienhauses bzw. eines Wohn- und Geschäftshauses können für Investoren mitunter deutlich attraktiver sein, als so manches Angebot auf dem Kapitalmarkt. ​

Damit man erkennen kann, ob sich eine Investition in eine Immobilie lohnt, ist es notwendig, die Rendite der Immobilie im Voraus zu berechnen. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen aber nicht nur, wie Sie bei der Berechnung einer Immobilie vorgehen. Sie erhalten auch einen Überblick über die wesentlichen Faktoren, die bei einer Bewertung eine Rolle spielen und in die Begutachtung einer Immobilie in jedem Fall mehr oder weniger einfließen.

Wie berechne ich die Verzinsung?

Um die Immobilienrendite berechnen zu können genügt zunächst eine einfache Formel:

  • Jahresnettokaltmiete ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) = Rendite in Prozent.

Nehmen wir an, die Immobilie liegt am Rande einer Großstadt an einer Hauptverkehrsstraße und kostet 940.000 EUR. Die Maklerprovision in Höhe von 6,25 Prozent ist im Kaufpreis bereits enthalten. Ebenso die Grundsteuer sowie die Kosten für Notar und Gericht.

Das Objekt befindet sich in einem sehr guten Zustand. Eine Renovierung ist daher nicht erforderlich. Die jährlichen Mieteinnahmen von diesem Objekt liegen bei 71.000 EUR.

Die jährliche Immobilienrendite beträgt in diesem Beispiel satte 7,5 Prozent.

Diese Zahl ist die Bruttorendite. In der Realität müssen Sie nun noch die Bewirtschaftungskosten abziehen, um die Nettorendite zu erhalten. Bei den meisten Objekten liegen die Bewirtschaftungskosten bei 20% der Mieteinnahmen. In unserem Falle sind es pro Jahr 14200 EUR. Die Nettorendite berechnet sich nun, indem wir das Jahresnettomietergebnis durch den Kaufpreis plus die Kaufnebenkosten teilen. Also Jahresnettoeinnahmen ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten). In unserem Beispiel rechnen wir also: 71.000 ÷ (940.000) = 6 Prozent. Die Nettorendite des Mehrfamilienhauses in unserem Beispiel beträgt also sechs Prozent pro Jahr.

Im Vergleich zu anderen Anlageformen sind sechs Prozent eine solide Verzinsung. Und das bleibt auch so, wenn man die attraktive Lage des Standortes der Immobilie berücksichtigt. Je nachdem über wie viel Kapital Sie verfügen, kann sich die Investition in eine Immobilie also lohnen.

Kreditfinanzierung mit berücksichtigen.

Im Regelfall finanzieren Investoren den Kaufpreis einer Immobilie nicht komplett aus eigenen Mitteln. Stattdessen finanzieren sie einen beträchtlichen Teil mit einem Kredit einer Bank. In unserem Beispiel rechen wir damit, dass 280.000 EUR des Kaufpreises aus eigenen Mitteln finanziert werden. 660.000 EUR gewährt die Bank durch einen Kredit. Diese Faktoren wirken sich natürlich auf Nettorendite aus. Wenn Sie die Immobilienrendite berechnen möchten, müssen Sie also die Kosten für Zinsen und Tilgungsraten mit einbeziehen. Die Kreditrate wird in unserem Beispiel mit 3 Prozent angesetzt.

Die Zinsen betragen also 19.800 EUR pro Jahr. Abzüglich der Zinsen verdienen Sie mit der Immobilie in unserem Beispiel 51.200 EUR pro Jahr. Das ist das Nettoobjektergebnis nach Zinsen.

Der Leverage-Effekt

Finanzielle Freiheit ist der Traum eines jeden Investors. Sein Geld so anzulegen, dass das Vermögen sich konstant vermehrt sollte das Ziel sein. Das Immobilieninvestment kann Sie diesem Traum ein beträchtliches Stück näher bringen.

Die Formel dazu lautet:

  • Nettoobjektergebnis ÷ Eigenkapital = Eigenkapitalrendite in Prozent.

In unserem obigen Beispiel liegt die Eigenkapitalrendite bei satten 18,28 Prozent. Unsere Rechnung: 51.200 ÷ 280.000 = 18,28 %.

Wie kann das sein?

Man nennt das den Kredithebeleffekt (Leverage-Effekt). Voraussetzung hierfür ist, dass die Netto-Rendite des Objektes höher liegt, als der Fremdkapitalzins des Bankdarlehens. Wenn Sie geschickt vorgehen und eine gute Bonität haben, können Sie den Kreditanteil bei Ihrer Bank sogar erhöhen. Sie müssten dann weniger eigenes Kapital zur Finanzierung einsetzen oder könnten sogar über den Kauf mehrere Objekte nachdenken.

Wie bei jedem Investment besteht auch hier natürlich ein Restrisiko. Bleibt die Immobilienrendite nicht konstant über dem Fremdkapitalzins, schmälert das Ihren Gewinn. Im schlimmsten Falle entwickelt sich die Immobilie negativ. Das bedeutet die Einnahmen fallen deutlich ab und liegen unter dem Fremdkapitalzins. Dann würden sich die Verluste gleicher Weise potenzieren. Der Hebeleffekt wirkt nämlich auch in negativer Richtung. Damit dies vermieden wird, ist, eine solide Einschätzung der Immobilie und ein Kredit zu guten Konditionen enorm wichtig. Es hilft auch, den Immobilienmarkt vorab zu beobachten und anhand einiger Exposées erst einmal Kalkulationen zu üben.

Noch einmal zusammengefasst:

Die gewichtigsten Kennzahlen beim Kauf einer Immobilie sind die Nettokaltmiete, die Bruttomiete, die Betriebskosten, Aufwendungen für die Instandhaltung. Aber auch die Kosten für die Hausverwaltung, das Mietausfallwagnis (wenn ein Mieter mal nicht zahlt). Auf dieser Basis lassen sich dann die Brutto- und die Netto-Rendite sowie das Nettoobjektergebnis errechnen. Weitere Parameter sind der Kaufpreis des Immobilienobjektes. Die Kaufnebenkosten wie Courtage für den Makler, Grundsteuern, Notariats- und Gerichtskosten. Bei den meisten Immobilienkaufpreisen ist die Courtage übrigens schon im Angebotspreis enthalten. Achten Sie trotzdem auf korrekte und faire Berechnungen. Üblicherweise kann man den Kaufpreis auch noch etwas verhandeln. Nutzen Sie gerne das Know-how der Future Construct AG. Wir zeigen Ihnen selbstredend, wie eine positive Immobilienfinanzierung gelingen kann. Denn auch die Zinsen, Steuern aus Vermietung, die Gesamtrendite und die Eigenkapitalrendite sind wichtige Faktoren bei der Berechnung einer Immobilienfinanzierung.

Chancen und Risiken durch die Cash-Flow-Berechnung einschätzen.

Besitzen Sie eine gute Bonität, wird Ihr Bankberater den Kreditrahmen zur Immobilienfinanzierung großzügig bemessen. Dennoch muss auch der Berater mitrechnen, um eine solide Finanzierung zu gewährleisten. Dafür gibt es die Cashflow-Analyse. Mit der Berechnung des Cashflows sieht man den Überschuss, der nach Abzug der Ausgaben übrig bleibt. Daran lässt sich erkennen, wie Liquide ein Investor noch ist. Der Eigenkapitalanteil in unserem Beispiel lag bei 280.000 EUR. Das Nettoobjektergebnis, also der Cashflow lag bei 51.200 EUR. Der Bankberater kann dadurch abschätzen, ob Sie auf absehbare Zeit Ihren Kredit stemmen können. Das ist sehr wichtig, für die positive Einschätzung der Investition.

Kriterien bei der Wertermittlung

Jede Immobilie hat individuelle Charakteristika, die bei der Immobilienbewertung berücksichtigt werden müssen. Am Ende fließen alle Faktoren in das Gesamtergebnis mit ein. Auf folgende Punkte kommt es dabei an:

  1. Lage – Liegt die Immobilie zentrumsnah und verkehrsgünstig, wird sie höher bewertet als eine Lage am Stadtrand oder gar abgeschieden in einem Vorort mit schlechter Verkehrsanbindung. Grund dafür ist die Nachfrage nach zentralen und gut erreichbaren Objekten. Die Nähe zur Stadt, Einkaufsmöglichkeiten und Ärzte in unmittelbarer Nachbarschaft, gute Anbindung an den Nah- und Fernverkehr und auch die öffentlichen Verkehrsmittel sowie die Angebote an Naherholung spielen eine große Rolle. Die Lage eines Hauses kann nicht verändert werden. Darum ist dies ein gewichtiger Punkt, der die Bewertung der Immobilie entscheidend beeinflusst.
  2. Marktsituation – Nicht nur die Lage beeinflusst den Kaufpreis. Durch sie bedingt entscheidet sich auch die Marktsituation. Hier regeln Angebot und Nachfrage den Preis. Je mehr Immobilien auf dem Markt erhältlich sind und je weniger Nachfrage herrscht, umso geringer werden die erzielten Preise ausfallen. Entscheidend hierfür ist die lokale Situation vor Ort. Sind aktuell viele attraktive Immobilien zu verkaufen? Sind viele Investoren vor Ort aktiv, die entsprechende Immobilien kaufen? Oder bleiben die Häuser lange auf dem Markt, bevor sie endlich einen Käufer finden? Zu lang auf dem Markt befindliche Immobilien drücken