Wie wirkt sich die Leerstandsquote auf Garagen als Investition aus?
Die Leerstandsquote bei Garagen als Kapitalanlage ist deutlich niedriger als bei Wohnimmobilien und hat daher einen überschaubar negativen Einfluss auf die Gesamtrendite. Weil Garagen in der Regel in Paketen aus mehreren Einheiten erworben werden, verteilt sich das Leerstandsrisiko auf viele Mieter gleichzeitig, was die Einnahmen stabil hält. Die folgenden Fragen beleuchten, warum das so ist und welche Faktoren das Leerstandsrisiko bei einer Garagenkapitalanlage konkret beeinflussen.
Warum ist die Leerstandsquote bei Garagen so niedrig?
Die Leerstandsquote bei Garagen ist so niedrig, weil die Nachfrage nach sicheren, privaten Stellplätzen das Angebot in vielen deutschen Städten und Gemeinden dauerhaft übersteigt. Garagen sind einfache, funktionale Objekte ohne aufwendige Ausstattung, was die Vermarktung beschleunigt und Leerstände kurz hält.
Ein wesentlicher Treiber ist der anhaltende Parkplatzmangel in städtischen und stadtnahen Lagen. Neubauprojekte werden immer dichter geplant, Stellplätze auf öffentlichen Flächen werden reduziert und gleichzeitig steigt die Zahl zugelassener Fahrzeuge. Wer ein Fahrzeug besitzt, braucht einen sicheren Abstellplatz, und eine private Garage bietet genau das zu einem überschaubaren Mietpreis.
Hinzu kommt: Das Mietverhältnis bei einer Garage ist unkompliziert. Kein Mieter verlegt für eine Garage seinen Lebensmittelpunkt. Wer eine Garage mietet, braucht sie schlicht und behält sie oft über viele Jahre. Das sorgt für eine hohe Mieterbindung und kurze Leerstandsphasen beim Mieterwechsel.
Wie beeinflusst Leerstand die Rendite einer Garagen-Kapitalanlage?
Leerstand beeinflusst die Garagenrendite direkt, weil jede leerstehende Einheit vorübergehend keine Mieteinnahmen erzeugt. Da Garagen jedoch typischerweise als Paket aus mehreren Einheiten erworben werden, fällt der Einfluss eines einzelnen Leerstands auf die Gesamtrendite gering aus.
Angenommen, ein Investor hält ein Paket aus 20 Garagen. Steht eine davon für einen Monat leer, verliert er lediglich fünf Prozent seiner monatlichen Einnahmen für diesen Zeitraum. Die restlichen 19 Mieter zahlen weiter. Dieses Prinzip der Risikostreuung ist einer der größten Vorteile gegenüber Einzelobjekten wie einer vermieteten Eigentumswohnung, bei der ein Leerstand sofort 100 Prozent der Einnahmen kostet.
Bereits ab etwa zehn Einheiten spricht man bei Garagen von einem funktionierenden Anlagepaket mit stabilen laufenden Einnahmen. Mit steigender Einheitenzahl sinkt der relative Einfluss eines einzelnen Leerstands weiter, was die Netto-Rendite planbar und belastbar macht – ein klarer Vorteil beim Vermögensaufbau mit Immobilien.
Wie unterscheidet sich Garagen-Leerstand von Wohnimmobilien-Leerstand?
Garagen-Leerstand unterscheidet sich von Wohnimmobilien-Leerstand vor allem in Dauer, Kosten und rechtlicher Komplexität. Während ein Wohnungsleerstand monatelange Rechtsprozesse, Renovierungskosten und Neuvermietungsaufwand mit sich bringen kann, ist eine leerstehende Garage schnell und unkompliziert neu zu vermieten.
Kürzere Leerstandsdauer bei Garagen
Eine Garage lässt sich in der Regel innerhalb weniger Wochen neu vermieten. Es gibt keine Wohnungsübergaben mit Protokollen, keine Schönheitsreparaturen und keine komplexen Nebenkostenabrechnungen. Der neue Mieter unterschreibt einen einfachen Mietvertrag und zahlt ab dem ersten Tag.
Geringere Kosten während des Leerstands
Bei einer leerstehenden Wohnung laufen Betriebskosten, Heizung und gegebenenfalls Instandhaltungsmaßnahmen weiter. Eine leerstehende Garage verursacht kaum laufende Kosten. Die Instandhaltung beschränkt sich auf das Wesentliche, und Nebenkosten spielen in der Regel keine Rolle. Das macht den finanziellen Schaden eines Leerstands bei vermieteten Garagen deutlich geringer.
Welche Standortfaktoren senken das Leerstandsrisiko bei Garagen?
Das Leerstandsrisiko bei Garagen sinkt vor allem in Lagen mit hoher Einwohnerdichte, wenig öffentlichem Parkraum und guter Verkehrsanbindung. Standorte mit nachgewiesenem Parkplatzmangel bieten die beste Ausgangslage für dauerhaft vermietete Einheiten.
Konkret wirken folgende Standortfaktoren positiv auf die Leerstandsquote:
- Hohe Wohndichte: In Stadtteilen mit vielen Mehrfamilienhäusern und wenig Tiefgaragen ist die Nachfrage nach externen Stellplätzen strukturell hoch.
- Eingeschränkter öffentlicher Parkraum: Wo Bewohnerparkzonen, Parkscheinpflicht oder zeitliche Beschränkungen herrschen, steigt der Bedarf an privaten Garagen.
- Wachsende Bevölkerungszahl: Regionen mit Zuzug und Neubautätigkeit erzeugen dauerhaft neue Nachfrage nach Stellplätzen.
- Gute Erreichbarkeit: Garagen, die fußläufig oder per Fahrrad vom Wohnort des Mieters erreichbar sind, werden bevorzugt und seltener gekündigt.
- Fehlende Alternativen in der Nähe: Gibt es wenige vergleichbare Angebote in direkter Umgebung, sinkt die Fluktuation deutlich.
Wer bei der Standortwahl diese Faktoren berücksichtigt, legt den Grundstein für eine dauerhaft niedrige Leerstandsquote und eine stabile Garagenrendite.
Was passiert mit der Rendite, wenn ein Garagenstellplatz leer steht?
Steht ein einzelner Garagenstellplatz leer, sinkt die Rendite des betroffenen Pakets leicht und vorübergehend, erholt sich aber schnell wieder, sobald der Stellplatz neu vermietet ist. Da die laufenden Kosten einer leerstehenden Garage minimal sind, entsteht kein dauerhafter Renditeschaden.
Zur Einordnung: Bei einem gut strukturierten Garagen-Investment liegt die Netto-Rendite bei etwa vier Prozent. Durch steuerliche Abschreibungen (AfA) steigt diese auf rund 5,7 bis 6,5 Prozent Netto-Rendite nach Steuern. Ein kurzzeitiger Leerstand bei einer von mehreren Einheiten bewegt diese Kennzahl kaum, solange das Gesamtpaket gut aufgestellt ist.
Entscheidend ist also nicht das Ob eines Leerstands, sondern seine Dauer. Wer in vollvermietete Objekte mit bewährter Nachfragesituation investiert, minimiert das Risiko von Leerstand bei Immobilien und kann so gezielt sein Vermögen schützen und seine Rendite von Anfang an sichern.
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- Vollvermietete Objekte: Alle verfügbaren Garagen und Stellplätze sind bereits vollständig vermietet, sodass du sofort in eine funktionierende Anlage einsteigst.
- Abgeschlossene Bauprojekte: Kein Baustellenrisiko, keine Wartezeit auf Fertigstellung.
- Direktkauf vom Eigentümer: Keine Maklergebühren, transparente Konditionen.
- Pakete ab zehn Einheiten: Breite Risikostreuung von Anfang an für planbare Einnahmen.
- Steuerliche Vorteile inklusive: Durch AfA steigt die Netto-Rendite nach Steuern auf bis zu 6,5 Prozent.
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