Der Vermieter steht keinesfalls in der Pflicht, dass er dem Mieter – im Rahmen eines Wohnraummietvertrages – einen Garagenplatz zur Verfügung stellen muss. Vielmehr muss sich der Mieter darum kümmern, dass derartige Vereinbarungen getroffen und in weiterer Folge vertraglich festgehalten werden (so die Entscheidung des BGH vom 31. August 2010, VIII ZR 268/09). ​

​Das gilt auch für den Hof des Hauses – möchte der Mieter sein Fahrzeug abstellen, so muss er im Vorfeld die Erlaubnis des Vermieters einholen (so die Entscheidung des LG Wuppertal vom 15. September 1995, 10 S 23/95).

​Der einheitliche Vertrag – zwischen Mieterhöhung und Kündigung

In der Regel sind einheitliche Verträge, zumindest für die Mieter, günstiger. Problematisch ist hingegen die Entscheidung, ob der Vertrag die Voraussetzungen eines einheitlichen Mietvertrages erfüllt, sofern der Stellplatz zu einem späteren oder früheren Zeitpunkt angemietet wurde und somit ein getrennter Mietvertrag vorliegt. Gibt es einen schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einen weiteren Mietvertrag über einen Stellplatz, so sind beide Verträge – zumindest aus rechtlicher Sicht – selbständig. Die Tatsache, dass es sich um keine selbständig rechtlichen Verträge handelt, muss widerlegt werden, da schon alleine die Vermutung ausreicht, um davon ausgehen zu können, dass rechtlich selbständige Verträge vorliegen (so die Entscheidung des BGH vom 12. Oktober 2011, VIII ZR 251/10). Befinden sich Wohnung und Stellplatz auf zwei unterschiedlichen Grundstücken, so muss es zu einer ausdrücklichen Vereinbarung kommen, sodass am Ende von einer Einheitlichkeit des Vertrages ausgegangen werden kann. So muss etwa eine Verschmelzung des Mietzinses für den Stellplatz und die Wohnung geben (so die die Entscheidung des BGH vom 12. Oktober 2011, VIII ZR 251/10). Gibt es unterschiedliche Kündigungsfristen, so kann davon ausgegangen werden, dass es sich um rechtlich selbständige Verträge handelt; auch dann, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück sind und die Wohnraum- und Garagenmieten, im Rahmen einer Mieterhöhung, im gleichen Verhältnis angehoben werden (so die Entscheidung des BGH vom 9. April 2013, VIII ZR 245/12). Der einheitliche Mietvertrag entsteht aber nicht durch ein bloßes Versprechen, dass der Mieter, sofern ein Garagenplatz frei wird, diesen anmieten kann. Am Ende ergibt sich hier nur der Schluss, dass Vermieter und Mieter – ungeachtet der Bedingungen – einen Garagenmietvertrag abschließen wollen (so die Entscheidung des BGH vom 8. Oktober 2013, VIII ZR 254/13). Der einheitliche Mietvertrag, der über eine Garage und eine Wohnung geschlossen wurde, kann durch die Veräußerung der Garage und der Wohnung an verschiedene Erwerber aber nicht in weitere Mietverhältnisse aufgeteilt werden. So muss unterschieden werden, ob die Räume im Gemeinschaftseigentum verbleiben (der Mieter hat nach dem Verkauf also nur einen Vermieter – den Käufer der Wohnung) oder die Garage zum Sondereigentum wird und von anderen Wohnungskäufern zwar erworben werden kann, wobei diese automatisch in den Mietvertrag einsteigen (so die Entscheidungen des BGH vom 28. April 1999, VIII ARZ 1/98 und vom 28. September 2005, VIII ZR 399/03). In diesen Fällen bestimmt sich das Verhältnis der Eigentümer nach der Bruchteilsgemeinschaft und nicht nach einer Gesamtgläubigerschaft. Da, so die §§ 744 und 745 BGB, eine Verwaltung nur gemeinsam erfolgen kann, müssen die Eigentümer auch bei der Einziehung der Miete zusammenwirken.

Wie wird ein einheitlicher Mietvertrag gekündigt?

Sind Garage und Wohnung Bestandteile von einem einheitlichen Mietverhältnis, so ist die Teilkündigung der Garage nicht möglich (siehe die Entscheidung des BGH vom 12. Oktober 2011, VIII ZR 251/10). Wohnung und Garage können somit nur gemeinsam gekündigt werden- es gibt keine „Eigenbedarfskündigung“, die nur für die Garage gelten würde (siehe auch die Entscheidung des LG Köln vom 26. Februar 1992, 10 S 419/91). Auch Mieterhöhungen, die nur für den Stellplatz vorgenommen wurden, rechtfertigen keine Teilkündigung (so die Entscheidung des AG Köln vom 4. Dezember 2003, 210 C 397/03). Die Garage wird, sofern eine Anhebung der Miete erfolgt, im Zuge des ortsüblichen Vergleichsmietzinses berücksichtigt (§ 558 BGB). Der Zuschlag wird entweder durch den Mietspiegel oder ein Gutachten bestätigt. Entscheidend bleibt die Vergleichsmiete für die Mietobjekte, die sich einerseits in der Region befinden, andererseits aus Stellplatz und Wohnraum bestehen (so die Entscheidung des AG Karlsruhe vom 19. Dezember 2002, 12 C 142/02). Stellplätze, die ohne eine Wohnung angemietet werden, sind „Geschäftsräume“, sodass die Wohnraumschutzbestimmungen keine Anwendung finden können. Somit richtet sich die Kündigung der Garagenmietverhältnisse nach der Vereinbarung, die Vermieter und Mieter getroffen und im Vertrag geregelt haben. Liegt eine solche Vereinbarung nicht vor, kommt – sofern eine Kündigung gewünscht wird – § 580a Abs. 1 BGB zum Einsatz. Die spezielle Kündigungsfrist, die in Abs. 2 erwähnt wird, kann bei privaten Garagen jedoch nicht angewendet werden (so das AG Wuppertal vom 26. Oktober 1994, 94 C 401/94). Da eine recht einfache Kündbarkeit vorliegt, werden die Verträge oft über eine bestimmte Laufzeit vereinbart – es tritt ein befristeter Mietvertrag in Kraft. Eine ordentliche Kündigung ist somit – von beiden Seiten – nicht möglich. Beide Parteien müssen das Ende der vereinbarten Laufzeit abwarten. Kommt der Miete den Mietvorschreibungen aber nicht nach, so kann der Vermieter den befristeten Vertrag kündigen; so auch, wenn eine Erhöhung, obwohl sie schriftlich vereinbart wurde, ignoriert oder nicht akzeptiert werden möchte. Werden Betriebskosten auf den Mieter übertragen oder mitunter Mieterhöhungen in Rechnung gestellt, so sind diese nur wirksam, wenn diese Möglichkeiten auch vertraglich geregelt wurden Es gibt keine festgelegten Mietobergrenzen für Garagen und Stellplätze; die Preise bestimmen sich nur nach den klassischen Regeln des Marktes: Angebot und Nachfrage. Kann die Garage, da die Einfahrt versperrt ist oder Mängel festgestellt wurden, nicht benutzt werden, so kann die Miete – von Seiten des Mieters – gemindert werden (so das LG Köln vom 19. Dezember 1974, 1 S 211/74). In weiterer Folge kann der Mieter auch Schadenersatz fordern (so das AG Hamburg vom 25. Februar 2015, 49 C 493/14). In der Regel hat das Gericht zu klären, ob die Mietminderung gerechtfertigt ist und/oder Schadenersatz zusteht.

Wenn die Mieten für Garagen und Stellplätze im Sozialen Wohnungsbau angeboten werden

Im Sozialen Wohnungsbau gibt es nur dann Besonderheiten, wenn die Garage mit der Sozialwohnung ver- bzw. gemietet wurde. Der § 27 Neubaumietenverordnung (kurz: NMV) sieht vor, dass Vergütungen für Garagen und Stellplätze verlangt werden dürfen. Die jeweiligen Entgelte müssen sich nicht an der Kostenmiete orientieren. Im Rahmen der Entgeltanpassung ist der § 10 WoBindG zu berücksichtigen. Eine rückwirkende Erhöhung des Entgeltes ist, so der § 4 Abs. 8 NMV, zulässig (so das AG Wedding vom 20. September 1989, 6 C 426/89). Die Vergütung wird aber nicht danach beurteilt, ob eine Vergütung bisher in Rechnung gestellt wurde, sondern welche Art der Vergütung auch tatsäch